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資產(chǎn)評估師考試建筑工程評估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)講義:建筑物的損耗概述
第十章 建筑物的損耗
考試大綱要求:本章重點:建筑物損耗的確定方法。通常使用年限法、觀察法確定建筑物的損耗。此外,還常使用一些輔助方法,如成本法、收益法和市場法等來確定損耗。
本章熟悉:(1)建筑物損耗及其造成建筑物損耗的因素。一般歸結(jié)為物質(zhì)因素、功能因素和經(jīng)濟因素三類。
(2)確定建筑物損耗的現(xiàn)場查勘工作程序和現(xiàn)場查勘要點。包括:鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和砌體結(jié)構(gòu)的建筑物?,F(xiàn)場查勘要點主要包括:結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三大部分。
第一節(jié) 概述
一、建筑物損耗的概念(熟悉)
建筑物的損耗,是指建筑物在使用過程中,由于各種原因造成建筑物效用遞減,從而引起的價值上的損失。
1.有形損耗
由于使用和受自然力影響而引起的建筑物實體價值損失。
2.無形損耗
由于功能上或經(jīng)濟上的因素而引起的建筑物無形價值損失。
二、造成建筑物損耗的原因(熟悉)
1.物質(zhì)因素
因使用產(chǎn)生的破損;
隨時間或風(fēng)雨侵蝕等自然作用而產(chǎn)生的自然老化;
因風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害而發(fā)生的損壞;
人為造成的破壞。
2.功能因素
技術(shù)更新,指科學(xué)理論上的重大突破,新技術(shù)、新工藝的推廣運用;
設(shè)計變化,含消費觀念的變更。
3.經(jīng)濟因素
周邊地區(qū)經(jīng)濟的衰退:
建筑物與周邊環(huán)境不相適應(yīng);
區(qū)域的優(yōu)良性發(fā)生減退等。
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