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二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記

(一)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的種類

1.登記生效

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

【注意】房屋買賣、建設(shè)用地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須登記，登記生效。

2.不以登記為生效要件，但事后處分時(shí)仍要登記(非因法律行為的物權(quán)變動(dòng))

(1)因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)，人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)生效或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。

(2)因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。

(3)因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

3.物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，而是以登記為對(duì)抗要件

(1)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。(P158)

(2)地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。(P162)

(3)已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。(p160)

4.依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

【例題·多選題】A繼承了一套房屋，A在辦理產(chǎn)權(quán)登記前將房屋出賣并交付給B，A辦理產(chǎn)權(quán)登記后又將該房屋出賣給C并辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。在辦理繼承登記前，關(guān)于A對(duì)房屋的權(quán)利狀態(tài)，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，正確的有( )。

A.A已經(jīng)取得了該房屋的所有權(quán)

B.A對(duì)該房屋的所有權(quán)不能對(duì)抗善意第三人

C.A出賣該房屋未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力

D.A可以出租該房屋

『正確答案』ACD

『答案解析』因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。A對(duì)房屋的所有權(quán)不以登記為要件，但A在處分該房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

(二)效力

1.不動(dòng)產(chǎn)登記的效力

(1)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之日起，發(fā)生物權(quán)設(shè)定和變動(dòng)的效力。

(2)權(quán)利推定效力

登記記載的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)推定為法律上的權(quán)利人。登記可能發(fā)生錯(cuò)誤，但在錯(cuò)誤沒(méi)有更正之前，只能依據(jù)登記作出誰(shuí)是權(quán)利人的推定。——除非提供證據(jù)證明不是

(3)善意保護(hù)的效力——公信力

所謂公信力，是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人，即便以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或存有瑕疵，對(duì)于信賴該物權(quán)存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果(即正常生效)。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)

(1)不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理;

(2)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是指登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證據(jù)的證書(shū);

(3)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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