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資產(chǎn)評估師考試建筑工程評估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)講義：設(shè)計概算(3)

2.概算指標(biāo)法

概算指標(biāo)法是用擬建的廠房、住宅的建筑面積(或體積)乘以技術(shù)條件相同或基本相同工程的概算指標(biāo)，得出直接工程費(fèi)，然后按規(guī)定計算出措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金等，編制出單位工程概算的方法。

概算指標(biāo)法的適用范圍：初步設(shè)計深度不夠，不能準(zhǔn)確地計算出工程量，但工程設(shè)計技術(shù)比較成熟而又有類似工程概算指標(biāo)可以利用。

(1)擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)相同時的計算

在使用概算指標(biāo)法時，如果擬建工程在建設(shè)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)特征、地質(zhì)及自然條件、建筑面積等方面與概算指標(biāo)相同或相近，就可直接套用概算指標(biāo)編制概算。在直接套用概算指標(biāo)時，擬建工程應(yīng)符合以下條件：

①擬建工程的建設(shè)地點(diǎn)與概算指標(biāo)中的工程建設(shè)地點(diǎn)相同;

②擬建工程的工程特征和結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)中的工程特征、結(jié)構(gòu)特征基本相同;

③擬建工程的建筑面積與概算指標(biāo)中工程的建筑面積相差不大。

根據(jù)選用的概算指標(biāo)內(nèi)容，可選用兩種套算方法：

第一種套算方法，以指標(biāo)中所規(guī)定的工程每m2(m3)的造價，乘以擬建單位工程建筑面積或體積，得出單位工程的直接工程費(fèi)，再行計算其他費(fèi)用，即可求出單位工程的概算造價。直接工程費(fèi)計算公式如下：

這種簡化方法的計算結(jié)果參照的是概算指標(biāo)編制時期的價值標(biāo)準(zhǔn)，未考慮擬建工程建設(shè)時期與概算指標(biāo)編制時期的價差，因此，在計算直接工程費(fèi)后還應(yīng)用物價指數(shù)另行調(diào)整。

第二種套算方法，以概算指標(biāo)中規(guī)定的每100m2建筑物面積(或l 000m3)所耗人工工日數(shù)、主要材料數(shù)量為依據(jù)，首先計算擬建工程人工、主要材料消耗量，再計算直接工程費(fèi)，并取費(fèi)。在概算指標(biāo)中，一般規(guī)定了100m2建筑物面積(或1 000m3)所耗工日數(shù)、主要材料數(shù)量，通過套用擬建地區(qū)當(dāng)時的人工費(fèi)單價和主材預(yù)算單價，便可得到每100m2(或1 000m3)建筑物的人工費(fèi)和主材費(fèi)而無須再作價差調(diào)整。計算公式如下：

根據(jù)直接工程費(fèi)，結(jié)合其他各項取費(fèi)方法，分別計算措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金。得到每m2建筑面積的概算單價，乘以擬建單位工程的建筑面積，即可得到單位工程概算造價。

(2)擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)有局部差異時的調(diào)整

在實際工作中，經(jīng)常會遇到擬建對象的結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)中規(guī)定的結(jié)構(gòu)特征有局部不同的情況，因此，必須對概算指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整后方可套用。調(diào)整方法如下：

①調(diào)整概算指標(biāo)中的每m2(m3)造價(注意)

這種調(diào)整方法是將原概算指標(biāo)中的單方造價進(jìn)行調(diào)整(仍使用直接工程費(fèi)指標(biāo))，扣除每m2(m3)原概算指標(biāo)中與擬建工程結(jié)構(gòu)不同部分的造價，增加每m2(m3)擬建工程與概算指標(biāo)結(jié)構(gòu)不同部分的造價，使其成為與擬建工程結(jié)構(gòu)相同的工程單位直接工程費(fèi)造價。

②調(diào)整概算指標(biāo)中的工、料、機(jī)數(shù)量

這種方法是將原概算指標(biāo)中每100m2(1 000m3)建筑面積(體積)中的工、料、機(jī)數(shù)量進(jìn)行調(diào)整，扣除原概算指標(biāo)中與擬建工程結(jié)構(gòu)不同部分的工、料、機(jī)消耗量，增加擬建工程與概算指標(biāo)結(jié)構(gòu)不同部分的工、料、機(jī)消耗量，使其成為與擬建工程結(jié)構(gòu)相同的每100m2(1 000m3)建筑面積(體積)工、料、機(jī)數(shù)量。計算公式如下：

結(jié)構(gòu)變化修正概算指標(biāo)的工、料、機(jī)數(shù)量=原概算指標(biāo)的工、料、機(jī)數(shù)量+換入結(jié)構(gòu)件工程量×相應(yīng)定額工、料、機(jī)消耗量-換出結(jié)構(gòu)件工程量×相應(yīng)定額工、料、機(jī)消耗量

3.類似工程預(yù)算法

類似工程預(yù)算法是利用技術(shù)條件與設(shè)計對象相類似的已完工程或在建工程的工程造價資料來編制擬建工程設(shè)計概算的方法。

適用于擬建工程初步設(shè)計與已完工程或在建工程的設(shè)計相類似又沒有可用的概算指標(biāo)時采用，但必須對建筑結(jié)構(gòu)差異和價差進(jìn)行調(diào)整。

建筑結(jié)構(gòu)差異的修正方法與前述概算指標(biāo)的修正方法相同，價差的調(diào)整常用的兩種方法如下：

①類似工程造價資料有具體的人工、材料、機(jī)械臺班的用量時，可按類似工程造價資料中的主要材料用量、工日數(shù)量、機(jī)械臺班用量乘以擬建工程所在地的主要材料預(yù)算價格、人工單價、機(jī)械臺班單價，計算出直接工程費(fèi)，再行取費(fèi)，即可得出造價指標(biāo)。

②類似工程造價資料有人工、材料、機(jī)械臺班費(fèi)用和其他費(fèi)用時，可按下面公式調(diào)整：

D=AK

K=a%K1+b%K2+c%K3+d%K4+e%K5

式中D——擬建工程單方概算造價

A——類似工程單方預(yù)算造價

K——綜合調(diào)整系數(shù)

a%，b%，c%，d%，e%——類似工程預(yù)算的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺班費(fèi)、措施費(fèi)、間接費(fèi)占預(yù)算造價的比例，a%=類似工程人工費(fèi)/類似工程預(yù)算造價×100%;b%，c%，d%，e%類同。

K₁，K₂，K₃，K₄，K₅——擬建工程地區(qū)與類似工程地區(qū)人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、措施費(fèi)、間接費(fèi)之間的差異系數(shù)，K1=擬建工程概算的人工費(fèi)/類似工程預(yù)算人工費(fèi);K2，K3，K4，K5類同。

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