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資產(chǎn)評估師考試建筑工程評估基礎預習講義：投資估算(1)

第八章　建設工程造價的確定

考試大綱要求：本章重點：(1)設計概算的內(nèi)容和分類。設計概算包括靜態(tài)和動態(tài)投資兩個部分，可分為單位工程概算、單項工程綜合概算和建設項目總概算三級。

(2)單位建筑工程概算編制方法。包括：概算定額法、概算指標法、類似工程預算法。

(3)施工圖預算的內(nèi)容和分類。施工圖預算包括：單位工程預算、單項工程預算和建設項目總預算。其中，單位工程預算又包括建筑工程預算和設備安裝工程預算。

(4)一般土建工程施工圖預算的編制程序和方法，包括：單價法、實物法、綜合單價法。

(5)工程量清單計價的內(nèi)容和方法，包括：工程量清單編制和工程量清單計價。

(6)工程量清單計價的步驟和程序。

本章熟悉：(1)單位設備及安裝工程概算編制方法。包括：預算單價法、擴大單價法、設備價值百分比法和綜合噸位指標法。

(2)工程量清單統(tǒng)一格式。包括：封面、投標總價、工程項目總價表、單項工程費匯總表、單位工程費匯總表、分部分項工程量清單計價表、措施項目清單計價表、其他項目清單計價表、零星工作費表、分部分項工程量清單綜合單價分析表、措施項目費分析表、主要材料價格表。

本章了解：(1)投資估算的內(nèi)容和編制方法。建設項目投資估算的內(nèi)容包括：固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算兩部分。固定資產(chǎn)投資又分為靜態(tài)投資和動態(tài)投資兩部分。其中，靜態(tài)投資估算方法包括：資金周轉(zhuǎn)率法、生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法、指標估算法。

(2)單項工程綜合概算的編制方法和建設項目總概算的組成。

(3)給排水、采暖、燃氣、電氣照明安裝工程施工圖預算的編制。包括：給排水、采暖、燃氣、電氣照明安裝工程施工圖預算的編制依據(jù)、工程構(gòu)成及劃分、施工圖預算的編制方法。

(4)《建設工程工程量清單計價規(guī)范》的相關內(nèi)容。

(5)工程量清單計價模式與定額計價模式異同。

(6)工程結(jié)算與竣工決算。

第一節(jié) 投資估算(了解)

一、投資估算內(nèi)容

1.建設項目的投資估算包括固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算兩部分。

2.固定資產(chǎn)投資分為：

動態(tài)部分：漲價預備費、建設期貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅;

靜態(tài)部分：設備及工器具購置費、建筑安裝工程費、工程建設其他費、基本預備費。

3.流動資金是指生產(chǎn)經(jīng)營性項目投產(chǎn)后，用于購買原材料、燃料、支付工資及其他經(jīng)營費用等所需的周轉(zhuǎn)資金。

流動資金=流動資產(chǎn)—流動負債

二、投資估算的編制方法

(一)固定資產(chǎn)投資的估算方法

1.靜態(tài)投資部分

(1)資金周轉(zhuǎn)率法

先求已完工的類似工程的資金周轉(zhuǎn)率，再求擬建項目的投資額。

特點：方法簡便、計算速度快、精確度較低

可用于投資機會研究及項目建議書階段的投資估算。

(2)生產(chǎn)能力指數(shù)法(重點)

根據(jù)已建成項目的投資額或其設備投資額，估算同類而不同生產(chǎn)規(guī)模的項目投資或其設備投資。

此方法計算簡單、速度快;但要求類似工程的資料可靠，條件與擬建項目基本相同。否則誤差就會增大。

【例題】某擬建項目的生產(chǎn)能力比已建的同類項目的生產(chǎn)能力增加3倍。按生產(chǎn)能力指數(shù)法計算，擬建項目的投資額將增加( )倍。(已知n=0.6，f=1.1)

A.1.13 B.1.53

C.2.13 D.2.53

『正確答案』B

【例題(2008年真題)】該項目建筑面積3 000m 2，年產(chǎn)500萬噸。據(jù)調(diào)查，2006年建成的類似項目的年生產(chǎn)能力和設備工器具購置費分別為450萬噸和1200萬元。經(jīng)測算，生產(chǎn)規(guī)模指數(shù)與綜合調(diào)整系數(shù)分別為0.5和1.1。

①采用生產(chǎn)能力指數(shù)法計算待估項目的設備工器具購置費。

『正確答案』1 200×(500/450)0.5×1.1=1391.40(萬元)

(3)比例估算法

(4)指標估算法

該法簡便易行，節(jié)約時間和費用。但由于項目相關數(shù)據(jù)的確定性較差，投資估算的精度較低。

2.動態(tài)投資部分

(1)漲價預備費

【例題】進行建設工程投資估算時，作為漲價預備費計算基數(shù)的是( )。

A.基本預備費 B.設備及工器具購置費用

C.工程建設其他費用 D.建設期貸款利息

『正確答案』B

『答案解析』漲價預備費以設備及工器具購置費和建筑安裝工程費用之和為計算基數(shù)。

【例題】某項目的設備、工器具購置費和建筑安裝工程費投資計劃為22310萬元，按本項目進度計劃，項目建設期為3年，3年的投資分年使用比例為第一年20%，第二年55%，第三年25%，建設期內(nèi)年平均價格變動率預測為6%，估計該項目建設期的漲價預備費。

『正確答案』第一年投資計劃用款額：

I1=22 310×20%=4 462(萬元)

第一年漲價預備費：

PF1=I1[(1+f)-1]=4 462×[(1+6%)-1]=267.72(萬元)

第二年投資計劃用款額：

I2=22 310×55%=12 270.5(萬元)

第二年漲價預備費：

PF2=I2[(1+f)2-1]=12 270.5×[(1+6%)2-1]=1 516.63(萬元)

第三年投資計劃用款額：

I3=22 310×25%=5 577.5(萬元)

第三年漲價預備費：

PF3=I3[(1+f)3-1]=5577.5×[(1+6%)3-1]=1 065.39(萬元)

所以，建設期的漲價預備費：

PF=267.72+1 516.63+1 065.39=2 849.74(萬元)

(2)建設期貸款利息

①一次性貸出的：復利計算公式

F=P×(1+i)n

貸款利息=F-P

②分年發(fā)放時：這只是一個估算，并沒有按銀行計利息的方式精確計算。

本年利息=(上年本利和+當年貸款/2)×年利率

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