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本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》第二章 資產(chǎn)評估的基本方法的知識點精講輔導，希望對您的復習有所幫助!!

第二節(jié)　收益法

一、收益法的基本含義

收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值，來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。

從理論上講，收益法是資產(chǎn)評估中 較為科學合理的評估方法之一。

二、收益法原理講解（對貨幣時間價值和折現(xiàn)方法掌握好的同學可以不聽）

如果你朋友欠你錢2000元，計劃歸還,方案一:現(xiàn)在就全部歸還，方案二:現(xiàn)在還1000元，一年后再還1000元，你希望是哪種？

（一）貨幣時間價值的含義

指貨幣經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值。

（二）相關概念

1.復利

每經(jīng)過一個計息期，要將所生利息加入本金再計利息，逐期滾算，俗稱"利滾利"。這里所說的計息期，是指相鄰兩次計息的時間間隔，如年、月、日等。除非特別指明，計息期為1年（但是本教材基本上都是年度的概念）。

2.現(xiàn)值

現(xiàn)值的符號記為P，它表示資金發(fā)生在某一時間序列（本教材基本上都是年度）起點時的價值。

3.終值

終值的符號為F，它表示資金發(fā)生在某一時間序列（本教材基本上都是年度）終點時的價值，故又稱將來值。

現(xiàn)實生活中稱之為本利和。

4.年金

（1）定義：

年金的符號為A，它表示在某一時間序列（本教材基本上都是年度）內(nèi)每次等額收付的金額。

（2）特點：

每筆收付之間相隔時間相等；每筆金額相等。

（3）分類：

①普通年金（后付年金）：

指從第一期起，在一定期內(nèi)每期期末等額發(fā)生的系列收付款項。當期限無限期等額收付時（n→∞），稱為永續(xù)年金。

②預付年金（先付年金）：

從第一期起，在一定期內(nèi)每期期初等額發(fā)生的系列收付款項。

③遞延年金：

是指隔若干期后發(fā)生（m≥1），在一定期內(nèi)每期期末等額發(fā)生的系列收付款項。

（三）現(xiàn)金流量圖

橫軸表示一個從零開始到第N個時間序列，軸上每一刻度表示一個時間單位，通常以年表示（也可以是半年、季度、月份）。零點表示時間序列的起點，即第一年初的時間點。

（四）貨幣時間價值的計算

1.復利終值

已知現(xiàn)值F，在復利計息的前提下，年利率i，幾年后本金與利息之和F即為復利終值。

F1＝P＋P·i＝P（1＋i）

F2＝P（1＋i）＋ P（1＋i）.i ＝P（1＋i）2

……

Fn＝P（1＋i）n

將（1＋i） n稱為復利終值系數(shù)，用符號（F/P,i,n）表示。例如，（F／P，5%，5）表示利率為5%，5年期復利終值的系數(shù)。

2.復利現(xiàn)值

已知終值F，在復利計息的前提下，年利率i，n年后的復利現(xiàn)值p

F1＝P＋P·i＝P（1＋i）－－－－－－－－P＝F1/ （1＋i）

F2 ＝P（1＋i）2－－－－－－－－－－－P＝F2/ （1＋i）2

……

Fn＝P（1＋i）n－－－－－－－－－P＝F2/ （1＋i）n＝F2*（1＋i）－n

把（1＋i） －n稱為復利現(xiàn)值系數(shù)，用符號（P／F，i，n）表示。例如，（P／F，5%，5）表示折現(xiàn)率為5%、5年期的復利現(xiàn)值系數(shù)。

3.普通年金現(xiàn)值

利用復利現(xiàn)值的計算公式，將每期末存人的年金A折算到0這一時點（即第一年年初），然后再相加，求出P

（五）貨幣時間價值的計算，應注意以下問題：

1.P是發(fā)生在一個時間序列的第1期期初，F(xiàn)則是發(fā)生在一個時間序列的第n期（最后一期）期末

2.沒有特別說明，收益額都認為是在該期期末發(fā)生

3.收益的分布如不規(guī)則時，需進行調(diào)整，靈活運用各種計算方法。

三、收益法的基本前提P45

1.收益法涉及到三個基本因素：

⑴被評估資產(chǎn)的預期收益（R i或A）

⑵折現(xiàn)率或者本金化率（r）

⑶被評估資產(chǎn)取得預期收益的持續(xù)時間（n）

2.應用收益法必須具備的前提條件：

（1）被評估資產(chǎn)的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量（R i或A）

影響預期收益的主要因素包含主觀因素和客觀因素，應該比較明確，評估人員可以據(jù)此分析和測算出被評估資產(chǎn)的預期收益。

（2）資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量（r）

不同的收益，可能有著不同的風險，所以兩個被評估資產(chǎn)即使估計在未來的收益基本相當，可是由于風險不一樣，大家肯定會選擇購買風險低的資產(chǎn)，或者說大家會認為風險低的資產(chǎn)的價值更高從貨幣時間價值的角度，從資產(chǎn)股價的角度看，不同風險的收益需要使用不同的折現(xiàn)率計算現(xiàn)值。

（3）被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測（n）

四、收益法的基本程序和基本參數(shù)P45－47

（一）收益法的基本程序

采用收益法進行評估，其基本程序如下：

1.搜集驗證與評估對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財務狀況、市場形勢、以及經(jīng)營風險等；

2.分析測算被評估對象未來預期收益；

3.確定折現(xiàn)率或資本化率；

4.分析測算被評估資產(chǎn)未來預期收益持續(xù)的時間；

5.用折現(xiàn)率或資本化率評估對象未來預期收益折算成現(xiàn)值；

6.分析確定評估結果。

從評估實務的角度看，第1－4步比較關鍵，涉及到收益法計算的3個關鍵因素：收益額、收益年限、折現(xiàn)率；但是我們考試主要是根據(jù)已知條件按照以上第5步驟來計算被評估資產(chǎn)的價值，所以反而是第五步最重要。

（二）收益法的基本參數(shù)

1.收益額

（1）收益額是資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權主體的所得額。

（2）資產(chǎn)評估中收益額的特點。

①收益額是資產(chǎn)未來預期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；

②用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實際收益。

客觀的收益就是根據(jù)各種變量、因素合理估計被評估資產(chǎn)的收益；而現(xiàn)實收益中可能包括不合理的因素。

（3）資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式有多種，不同種類資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式不同，需要合理選擇收益額的種類

2.折現(xiàn)率

⑴從本質(zhì)上講：

折現(xiàn)率是一個期望的投資報酬率。是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。

⑵從構成上看：

①折現(xiàn)率＝無風險報酬率＋風險報酬率

②無風險報酬率

指沒有投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并能夠獲得（事實上，就是沒有風險）的投資報酬率。

實務中，可以使用同期國庫券利率或者銀行利率。（實際上考試的時候現(xiàn)在都是直接采用國債利率，并不進行換算，參見教材321例-2，327頁例8-6）

③風險報酬率

根據(jù)所投資的行業(yè)所面臨的行業(yè)增減、財務風險、市場風險、經(jīng)營風險等各種風險要測算這項交易所承擔的風險。

⑶資本化率與折現(xiàn)率的關系：

①在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。

②但是二者適用場合不同。習慣上人們稱折現(xiàn)率是將未來有限期的預期收益折算成現(xiàn)值的比率（r），用于有限期預期收益折現(xiàn)，資本化率則是將未來永續(xù)性預期收益折算成現(xiàn)值的比率（r）。

③二者是否相等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來長短不同的時期所面臨的風險是否相同。

3.收益期限

根據(jù)在持續(xù)使用的能力，在未來多長時間資產(chǎn)能夠給所有者帶來未來的預期收益。

可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永續(xù)無期限。

通常以年表示。

五、收益法中的主要技術方法（重點）

在以下的公式里具體對所用的字符含義做統(tǒng)一的定義：

P－－評估值；

i－－年序號；

Pn－未來第n年的評估值；

Ri－－未來第i年的預期收益；

r－－折現(xiàn)率或資本化率；

n－－收益最大年限

t-小于最大年限的收益年限

A－－年金。

關于本部分內(nèi)容的說明：

事實上，本部分的內(nèi)容就是貨幣時間價值的運用，將其中的預期收益額（Rt）和收益期限（n）予以特殊化計算現(xiàn)值額。

（一）純收益不變（即Ri不變，令Ri＝A）

1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下

⑴計算式：

P＝A/r （2－14）

⑵成立條件是：

①純收益每年不變；②資本化率固定且大于零；③收益年期無限。

2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下

（1）計算式：

（2）成立條件是：①純收益每年不變；②資本化率固定且大于零；③收益年期有限為n。

3.在收益年限有期限，資本化率等于零的條件下

（1）計算式：P＝A×n 　（2－16）

（2）成立條件是：

①純收益每年不變；②資本化率為零；③收益年期有限為n。

（二）純收益在若干年后保持不變（即令Ri在不變階段Ri ＝A）

1.無限年期收益

⑴公式為（2－17）：

⑵成立條件是：

①純收益在n年（含n 年）以前有變化；②純收益在n年（不含n 年）以后保持不變；③收益年期無限；④r大于零。

2.有限年期收益

⑴計算公式為（2－18）：

⑵成立條件是：

①純收益在t年（含第t年）以前有變化；②純收益在t年（不含第t年）以后保持不變；③收益年期有限為n；④r大于零。

特別注意：純收益A的收益年限期是（n－t）而不是n。

（三）純收入按等差級數(shù)變化

1.在純收益等差級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下

⑴計算式（2－19）：

⑵成立條件是：

①純收益按等差級數(shù)遞增；②純收益逐年遞增額為B；③收益年期無限；④r大于零。

2.在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下

⑴計算式（2－20）：

⑵成立條件是：

①純收益按等差級數(shù)遞增；②純收益逐年遞增額為B；③純收益年期限為n；④r大于零。

3.在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下

⑴計算式（2－21）：

⑵成立條件是：

①純收益按等差級數(shù)遞減；②純收益逐年遞減額B；

③收益年期無限；④r大于零，⑤收益遞減到零為止。

⑶舉例：

4.在純收益按等差級數(shù)據(jù)遞減，收益年期有限的條件

⑴計算式（2－22）：

⑵成立條件是：

①純收益按等差級數(shù)遞增；②純收益逐年遞減額為B；③純收益年期限為n；④r大于零。

成立條件是：

①純收益按等差級數(shù)遞增；②純收益逐年遞增額為B；③純收益年期限為n；④r大于零。

其他三個公式和本公式的適用條件不同，將此公式予以調(diào)整。

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（責任編輯：中大編輯）