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資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)輔導(dǎo)(32)

第三節(jié)　收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

一、適用范圍

收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等

不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評估。

二、基本思路

(一)收益為無限年期的房地產(chǎn)價(jià)值

計(jì)算公式為：

房地產(chǎn)價(jià)格=純凈益/資本化率 (5-1)

這種理論的抽象，包含著三個(gè)假設(shè)前提：

(1)凈收益每年不變;

(2)資本化率固定;

(3)收益為無限年期。

提示：參見教材48頁的公式2-14，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式

(二)收益為有限年期的房地產(chǎn)價(jià)值

計(jì)算公式為：P=a/r×[1-1/(1+r)n]

這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，r為資本化率，成立條件為：

(1)凈收益每年不變;

(2)資本化率固定且大于零;

(3)收益年期有限為n。

提示：參見教材48頁的公式2-15，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式

(三)以上思路的具體運(yùn)用

運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)值，首先通過總收益減總費(fèi)用求得凈收益;然后確定資本化率;最后選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得待估房地產(chǎn)的價(jià)值。

三、凈收益

(一)凈收益的含義

1.定義(接近于財(cái)務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念)

凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。

2.在確定凈收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀收益的區(qū)別。

(1)實(shí)際凈收益

①指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益

例如：

ⅰ、當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓;

ⅱ、當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低;

ⅲ、收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值;

ⅳ、土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費(fèi)，凈收益為負(fù)值

②由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估

(2)客觀凈收益

①含義

房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。這個(gè)收益稱為客觀純收益。

由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素

②只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)。

3.凈收益的計(jì)算公式

凈收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用

(二)客觀總收益(接近于會計(jì)中收入的概念)

1.含義

總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。

2.確定客觀總收益時(shí)候要注意以下問題

(1)求取總收益時(shí)，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。

(2)在計(jì)算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時(shí)，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。

(3)有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金，并在評估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況。

【例題】(08年度考試題)被評估房地產(chǎn)A是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評估人員經(jīng)調(diào)查了解到，房地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開發(fā)建設(shè)完工并投入運(yùn)營，房地產(chǎn)A投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用，租期為5年(租期到2011年5月31日結(jié)束)，租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準(zhǔn)，每年增加l0元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費(fèi)用由承租人承擔(dān)，合同同時(shí)規(guī)定，如果房地產(chǎn)A的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評估人員還了解到，評估基準(zhǔn)日(2008年5月31日)市場上同類商業(yè)用房的正常租金(與評估對象A租金口徑一致)保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后的前3年的市場租金水平將在評估基準(zhǔn)日市場租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%，評估基準(zhǔn)曰3年后的市場租金水平基本維持在評估基準(zhǔn)日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為l0%。

要求：評估房地產(chǎn)A的最佳轉(zhuǎn)讓價(jià)值(寫出評估過程，給出得出評估結(jié)論的理由或根據(jù))。

[答案]1.收益總年限=40(法定最高年限)-2-2=36年

2.現(xiàn)有合同是否應(yīng)該違約

目前已有租賃合同的年限為3年，首先判斷這幾年是否應(yīng)該執(zhí)行合同。

如果不執(zhí)行合同各年能夠得到的收益超過執(zhí)行合同的收益分別為

2009年：【150*(1+1%)-(110+20)】*1 000=21 500元

2010年：【(150*(1+1%)2-(110+30)】*1 000=13 015元

2011年：【(150*(1+1%)3-(110+40)】*1 000=4 545.15元

這些違約多獲得的收益現(xiàn)值之和為

21 500*(1+10%) -1+13 015*(1+10%)-2+4 545.15*(1+10%)-3=34 100元

違約的收益小于違約賠償金5萬，所以不能夠違約。

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