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資產(chǎn)評(píng)估師考試資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)輔導(dǎo)(38)

四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法操作步驟

新建房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+正常利潤(rùn) (5-20)

(一)土地取得費(fèi)用

1.土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購(gòu)買(mǎi)等

2.按照土地的取得途徑不同，分別測(cè)算土地的取的費(fèi)用

3.土地取得費(fèi)包含土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金

(二)開(kāi)發(fā)成本

開(kāi)發(fā)成本主要由五個(gè)方面構(gòu)成：

1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

2.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

3.房屋建筑安裝工程費(fèi)

4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

5.開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用。

【例·多選題】(2009年度考題)采用成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)時(shí)，屬于開(kāi)發(fā)成本的費(fèi)用包括( )。

A.勘察設(shè)計(jì)費(fèi) B.青苗補(bǔ)償費(fèi)

C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D.房屋建筑安裝工程費(fèi)

E.前期工程費(fèi)

『正確答案』ACDE

(三)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

(四)管理費(fèi)用

(五)投資利息

土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本計(jì)算利息

(六)銷(xiāo)售稅費(fèi)

五、舊建筑物評(píng)估的成本法操作步驟

建筑物價(jià)值=重置成本-年貶值額×已使用年限 　(5-21)

1.重置成本

應(yīng)該是更新重置成本，應(yīng)當(dāng)包含利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)

2.貶值額

(1)引起貶值產(chǎn)生的因素

① 物理化學(xué)因素

② 社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素

(2)貶值額的計(jì)算方法

計(jì)算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、償還基金法、年數(shù)合計(jì)法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法

① 直線折舊法

提示：這些方法的原理和第二章成本法中的實(shí)體性貶值的計(jì)算方法原理基本一樣，不再重述?；蛘邊⒄?67頁(yè)建筑物年貶值額類(lèi)似。

2007年公布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-不動(dòng)產(chǎn)》中規(guī)定：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑物的實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。

確定住宅用途建筑物實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額。(我的補(bǔ)充：也就是說(shuō)，否則按照經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限孰短來(lái)確定)

② 成新折扣法

建筑物價(jià)值=重置成本×成新率 (5-23)

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