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四、房地產(chǎn)交易管理
(一)房地產(chǎn)交易的概念和一般規(guī)定
房地產(chǎn)交易,是指房地產(chǎn)權(quán)利人依照法律的規(guī)定和合同的約定,通過(guò)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃的方式將其所享有的房地產(chǎn)權(quán)利全部或者部分有償移交給受讓人的行為。
房地產(chǎn)交易必須遵照以下規(guī)定進(jìn)行:
1.房地產(chǎn)權(quán)屬不可分離?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第32條規(guī)定:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。《物權(quán)法》第146條規(guī)定,建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的,附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分?!段餀?quán)法》第147條規(guī)定,建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的,該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。
2.房地產(chǎn)交易價(jià)格管理。房地產(chǎn)業(yè)屬于高利潤(rùn)行業(yè),房地產(chǎn)交易價(jià)格關(guān)系到交易雙方當(dāng)事人的利益,并對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響。因此,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格實(shí)行比較嚴(yán)格的管理?;鶞?zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。
國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)行評(píng)估制度。評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則,按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序,以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià),不得瞞報(bào)或作不實(shí)申報(bào)。
3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。
(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式,將其房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移給他人的行為。
2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū);(2)按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上,屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí),有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。
商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件:(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū);(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng),必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
3.不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第38條規(guī)定,下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合轉(zhuǎn)讓條件的;(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)依法收回土地使用權(quán)的;(4)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同,合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
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