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資產評估師考試資產評估基礎預習輔導(37)

第五節(jié)　成本法在房地產評估中的應用

一、基本思路

建立在重置成本的理論基礎之上，成本法是以假設重新復制被估房地產所需要的成本為依據而評估房地產價值的一種方法，即以重置一宗與被估房地產可以產生同等效用的房地產，所需投入的各項費用之和為依據再加上一定的利潤和應納稅金來確定被估房地產價值。

二、適用范圍(掌握)

1.一般適用于

無收益(不能使用收益法)，房地產市場發(fā)育不成熟，成交實例不多(不能使用市場法)，無法利用收益法、市場法等方法進行評估的情況

2.成本法在土地評估中應用范圍受到一定限制：

由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值。

3.房地產評估使用成本法主要對象

政府的辦公樓、學校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀念館、公園、新開發(fā)土地等沒有收益，也很難進入市場交易，則可選擇成本法。

三、土地評估的成本法操作步驟(掌握)

成本法的基本公式為：

土地價值=待開發(fā)土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益(5-19)

(一)計算待開發(fā)土地取得費用

1.土地取得費

是為取得土地使用權而向原土地使用者支付的費用。根據取得方式不同，其土地取得費的構成和費用標準也不一樣。

2.征用集體土地的費用

(1)征用集體土地需要向農村集體經濟組織及個人支付費用

(2)這些費用包括：

① 土地補償費：

按該耕地被征用前3年平均年產值的6倍～10倍計算;

② 安置補助費：

Ⅰ.每一個需要安置的農業(yè)人口，為該耕地被占用前3年的平均產值的4-6倍，但是每公頃的安置補助費，不超過被征用前3年平均年產值的15倍

Ⅱ.需要安置的農業(yè)人口數量，按照被征用的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量

Ⅲ.按照規(guī)定支付的土地補償費和安置補助費，不能夠保證被安置農民原有生活水平的，經省級政府批準，可以增加，但是土地補償費和安置補助費之和，不得超過土地被征用前3年平均年產值的30倍

Ⅳ.特殊情況下，經國務院可以提高土地補償費和安置補助費的標準

③ 附著物和青苗補償費

附著物和青苗補償費由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定費用標準;

④ 征用城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金

3.購買和征用城市舊有土地的費用

購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費用等，標準由各地規(guī)定。

(二)計算土地開發(fā)費

土地開發(fā)費主要包括

1.基礎設施配套費

各地方規(guī)定不一，有的為“三通一平”，即通路、通水、通電，平整土地;有的為“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整，應視具體情況確定。

2.公共事業(yè)建設配套費

根據當地規(guī)定標準確定。

3.小區(qū)開發(fā)配套費

應按小區(qū)內各種設施及網點配套情況，或按當地規(guī)定確定。

(三)計算投資利息

1.投資利息是土地建設中占用資金的時間價值

2.主要包括兩部分：

(1)土地取得費利息：

以整個土地取得費為基數，計息期為整個開發(fā)期和銷售期

(2)土地開發(fā)費利息：

如果土地開發(fā)費是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費(或資金投入)為基數，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。這里應該包含整個銷售期。

3.計算利息時要注意的問題：

(1)不管自有資金還是借入資金，都要計算利息

(2)利息的計算采用復利，而不是單利

(3)關于開發(fā)期計息期確定。計息的時間，要準確的把握墊付的資金所占用的時間。

① 分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。

② 期初一次性投入：全期計息

③ 均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半

④ 分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計息期為投入當年時間按照一半計算，附加剩余占用期間

(四)計算投資利潤和稅費

1.投資利潤是投資開發(fā)商投資的回報

2.投資利潤計算：

利潤通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數，也可以是開發(fā)后土地的地價，并通過合理的利潤率計算，計算時，要注意所用的利潤率的內涵

3.稅費

取得土地和開發(fā)過程中所必須支付的稅負和費用

(五)計算土地增值收益

1.土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。

2.土地增值收益應該在土地所有者、土地投資者和土地使用者之間分配

特別注意：2006年的教材給出了土地增值收益計算方法：前四項之和為成本價格乘以土地增值收益率，但是近4年的教材去掉了這幾句話，但是教材例5-9仍然保持了這種算法。

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（責任編輯：中大編輯）