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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2014年注冊資產(chǎn)評估師考試課程,全面的了解注冊資產(chǎn)評估師考試教材相關(guān)重點(diǎn),整理了2014年注冊資產(chǎn)評估師考試科目《資產(chǎn)評估》相關(guān)知識點(diǎn),希望對您的備考有所幫助!!
舊建筑物評估的成本法操作步驟
建筑物價(jià)值=重置成本-年貶值額×已使用年限
1.重置成本
應(yīng)該是更新重置成本,應(yīng)當(dāng)包含利息、利潤和稅費(fèi)
2.貶值額
⑴引起貶值產(chǎn)生的因素
①物理化學(xué)因素
②社會經(jīng)濟(jì)因素
⑵貶值額的計(jì)算方法
計(jì)算貶值額的方法有很多種,如直線折舊法、余額遞減法、償還基金法、年數(shù)合計(jì)法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法
①直線折舊法
提示:這些方法的原理和第二章成本法中的實(shí)體性貶值的計(jì)算方法原理基本一樣,不再重述。或者參照167頁建筑物年貶值額類似。
2007年公布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-不動產(chǎn)》中規(guī)定:注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素,合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑物的實(shí)體性貶值時,應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。
確定住宅用途建筑物實(shí)體性貶值時,應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)自動續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動續(xù)期時,應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額。(我的補(bǔ)充:也就是說,否則按照經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限熟短來確定)
②成新折扣法
建筑物價(jià)值=重置成本×成新率
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