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第七節(jié)、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

注：基準(zhǔn)地價(jià)修正法，與市場(chǎng)法的原理是一致的，只是參照物價(jià)格采用的是基準(zhǔn)地價(jià)。該方法精度取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的精度，一般作為輔助方法，可以快速方便地進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估。

一、基準(zhǔn)地價(jià)的含義

1.基準(zhǔn)地價(jià)定義

按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類(lèi)用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)是已知的，政府會(huì)進(jìn)行公布，并定期修正，一般幾年修正一次。

2.標(biāo)定地價(jià)

市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的，正常土地市場(chǎng)中，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。

二、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的基本思路。

1.基準(zhǔn)地價(jià)的確定：選擇樣點(diǎn)土地，根據(jù)交易案例，對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行各因素調(diào)整，得到標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，然后根據(jù)評(píng)估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)求取基準(zhǔn)地價(jià)。

2.利用基準(zhǔn)地價(jià)，評(píng)估標(biāo)定地價(jià)

標(biāo)定地價(jià)評(píng)估可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過(guò)系數(shù)修正進(jìn)行評(píng)估得到。

在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估項(xiàng)目中，一般都要編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，以滿足評(píng)估標(biāo)定地價(jià)的需要。

三、基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)與作用

(一)基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)

1. 基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格;

2. 基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性?xún)r(jià)格;

這個(gè)區(qū)域可以是級(jí)別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價(jià)和路段價(jià)，或兩者結(jié)合起來(lái)共同反映某種用途的土地使用權(quán)價(jià)格。

3. 基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)的;

4. 基準(zhǔn)地價(jià)必定是平均價(jià)格;

5. 基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià);

6. 基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性，是評(píng)估出的一定時(shí)期內(nèi)的價(jià)格。

(二)基準(zhǔn)地價(jià)的作用

1. 政府公告作用;

2. 政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù);

3. 宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù);

4. 征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)

5. 進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)

6. 引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門(mén)間的合理配置。

四、基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本思路——市場(chǎng)法的原理和思路

基本原理是替代原理，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，將被估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正求取被估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。

五、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的適用范圍

1.適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地估價(jià);

2.可在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估;

3.一般在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法，而作為一種輔助方法。

六、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的程序

被估宗地地價(jià)

=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)

注意：教材公式5-26，分母是基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限，應(yīng)該采用土地法定最高出讓年限。

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