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資產(chǎn)評(píng)估師考試建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)講義：建筑物損耗的確定(2)

二、觀察法(打分法)

損耗率=結(jié)構(gòu)得分×G+裝修得分×S+設(shè)備得分×B

參見(jiàn)教材P460

三、其他方法

對(duì)于可彌補(bǔ)的損耗一般采用成本法，不可彌補(bǔ)的損耗采用收益法和市場(chǎng)法等。

(一)成本法

D=C1+C2+C3+C4-C5=拆除工程費(fèi)用+修繕+恢復(fù)+直接經(jīng)濟(jì)損失-被拆除物殘值

(1)直接經(jīng)濟(jì)損失包括：房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用、房屋空置、使用面積、凈高、采光面積、耐久性、鄰近房屋、施工影響等;

(2)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用=每人多少錢(qián)×天數(shù);

(3)房屋空置的收益損失、使用面積減少、凈高降低、采光面積減少、耐久性降低宜采用收益法計(jì)算;鄰近房屋損壞采用成本法、收益法、市場(chǎng)法計(jì)算;

(4)施工影響按標(biāo)準(zhǔn)或市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償;

(5) 被拆除物殘值按回收市場(chǎng)價(jià)格。

(二)收益法

收益法是指通過(guò)估算建筑物由于損耗所引起的未來(lái)收益損失來(lái)確定建筑物損耗的方法。

未來(lái)凈收益損失通常包括租金等收入減少和由于能源消耗等費(fèi)用增加造成的損失。

(三)市場(chǎng)法

(1)價(jià)差法：估算類(lèi)似有損耗與類(lèi)似無(wú)損耗之間市場(chǎng)價(jià)值之差作為建筑損耗。

D=D 1-D2

(2)比較法：建筑物與有類(lèi)似損耗建筑物比較。

D=P×F 1×F2×F3

=補(bǔ)償金額×情況修正系數(shù)×日期修正系數(shù)×缺陷修正系數(shù)

選三個(gè)及以上比較。分別調(diào)整補(bǔ)償金額為對(duì)應(yīng)金額，再用簡(jiǎn)單算術(shù)平均。

四、損耗計(jì)算方法的綜合

各種方法計(jì)算的結(jié)果，再用給定的不同權(quán)數(shù)，綜合確定損耗率。

注意：題給損耗率、成新率，計(jì)算要統(tǒng)一。

參見(jiàn)教材P462、P463

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