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第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

考試大綱

1、掌握以下內(nèi)容

(1)市場(chǎng)法的基本含義與應(yīng)用前提;

(2)市場(chǎng)法運(yùn)用的基本步驟;

(3)市場(chǎng)法中的直接比較法和類比調(diào)整法中的具體方法，如現(xiàn)行市價(jià)法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法、成本市價(jià)法、市場(chǎng)售價(jià)類比法和價(jià)值比率(倍數(shù))法等的運(yùn)用及其適用條件和使用要求;

(4)收益法的基本含義和應(yīng)用前提;

(5)收益法中收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本參數(shù)的內(nèi)涵、實(shí)質(zhì)和估測(cè)方法;

(6)收益法中各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求;

(7)成本法的基本含義;

(8)成本法中重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的含義;

(9)重置核算法、價(jià)格指數(shù)法、功能價(jià)值類比法、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等具體估算重置成本的方法的運(yùn)用;

(10)實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值的估測(cè)方法;

(11)掌握市場(chǎng)法、收益法和成本法之問(wèn)的邏輯關(guān)系及應(yīng)用關(guān)系。

2、熟悉以下內(nèi)容

(1)市場(chǎng)法中可比因素及其內(nèi)在要求;

(2)收益法的實(shí)施步驟;

(3)每類評(píng)估方法中各種具體方法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)用關(guān)系;

(4)選擇和運(yùn)用各種評(píng)估方法基本要求與需要考慮的各種條件及參數(shù)。

3.了解以下內(nèi)容

(1)成本法的適用范圍;

(2)統(tǒng)計(jì)分析法的運(yùn)用步驟。

注：本章主要是介紹三大評(píng)估方法，是以后各章評(píng)估方法的基礎(chǔ)，一定要認(rèn)真全面地掌握，為學(xué)習(xí)以后各章評(píng)估方法的具體應(yīng)用打好基礎(chǔ)。

第一節(jié) 市場(chǎng)法

一、市場(chǎng)法的基本含義、基本前提與步驟(掌握)

基本含義利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。

市場(chǎng)法依據(jù)的是“替代”原則，能夠相互替代的物品應(yīng)該具有同樣的價(jià)值，是最直接、最具說(shuō)服力的方法

應(yīng)用前提一是要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)

二是公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)，

基本步驟1、選擇參照物;(通常要選擇3個(gè)以上的參照物，這樣可以便于排除參照物的偶然因素)2、在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素;(功能、質(zhì)量、實(shí)體特征、市場(chǎng)條件、交易條件)3、因素對(duì)比、量化差異;

4、在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異;

5、綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。(多個(gè)參照評(píng)估出的價(jià)格或平均或加權(quán))

例題：在資產(chǎn)評(píng)估中，市場(chǎng)法一般不適宜用于( )的評(píng)估

A.大型設(shè)備

B.有功能性貶值的設(shè)備

C.有經(jīng)濟(jì)性貶值的設(shè)備

D.既有功能性貶值又有經(jīng)濟(jì)性貶值的設(shè)備

E、自制專用設(shè)備

答案：E

例題：在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，選擇參照物應(yīng)優(yōu)先遵循( )原則

A.替代

B.貢獻(xiàn)

C.供求

D.預(yù)期

答案：A

例題：應(yīng)用市場(chǎng)法的前提是( )

A.需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)

B.被評(píng)估資產(chǎn)的歷史成本是已知的

C.參照物與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料可收集

D.所選參照物必須是全新的同類資產(chǎn)

E、參照物與被評(píng)估資產(chǎn)必須是全新的同類資產(chǎn)

答案：AC

二、市場(chǎng)法中的直接比較法(掌握)

直接比較法就是評(píng)估對(duì)象與參照相同或相似，可以直接比較，當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物的差異僅僅存在某一方面的時(shí)候，可演變?yōu)橐韵聨追N方法

1現(xiàn)行市價(jià)法市場(chǎng)上有相同的或類似的資產(chǎn)，可以直接利用現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值

2市價(jià)折扣法考慮銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(1-價(jià)格折扣率)

價(jià)格折扣率可能是正值，也可能是負(fù)值，主要看市場(chǎng)條件的差異

3功能價(jià)值類比法

(類比估價(jià)法)資產(chǎn)的功能與價(jià)值具有一定的關(guān)系，這種關(guān)系可能是線性關(guān)系，或是指數(shù)關(guān)系

線性關(guān)系(生產(chǎn)能力比例法)

評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力

指數(shù)關(guān)系(規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法)

評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力)X

X：規(guī)模指數(shù)，考試中一般會(huì)給出

例題：評(píng)估某企業(yè)5年前購(gòu)建的家用電器生產(chǎn)線，其年產(chǎn)量為20萬(wàn)臺(tái)，目前市場(chǎng)上同類新型生產(chǎn)線價(jià)格為300萬(wàn)元，其設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為25萬(wàn)臺(tái)/年，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.8，該生產(chǎn)線的重置成本為( )

A.240萬(wàn)元

B.250.95萬(wàn)元

C.260萬(wàn)元

D.245萬(wàn)元

答案：B

解析：評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力)X評(píng)估價(jià)值=300×(20/25)0.8=250.95

4價(jià)格指數(shù)調(diào)整法

(物價(jià)指數(shù)法)定基價(jià)格指數(shù)

環(huán)比價(jià)格指數(shù)

例題：被評(píng)估設(shè)備年生產(chǎn)能力為100萬(wàn)件，運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，所選參照物的生產(chǎn)能力為120萬(wàn)件 ，其他條件與評(píng)估對(duì)象相同，已知參照物三年前的價(jià)格為40萬(wàn)元人民幣，三年中該類設(shè)備的價(jià)格指數(shù)分別比前一年上升20%,該類設(shè)備的價(jià)格與生產(chǎn)能力之間呈線性關(guān)系，則被評(píng)估設(shè)備重置成本接近于( )萬(wàn)元

A、40

B、53

C、58

D、77

答案：C

2011年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師報(bào)考指南     2011年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師模擬試題

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