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第五節(jié)、成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

一、成本法評(píng)估土地的基本公式

土地價(jià)值=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益

其中，土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用，分為兩種情況：一是國(guó)家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。二是為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的補(bǔ)償費(fèi)用，這是對(duì)原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。

二、成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)的費(fèi)用

新建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)等。

新建房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤(rùn)(5-20)

(一)土地取得費(fèi)用

1.土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購(gòu)買等。

2.按照土地的取得途徑不同，分別測(cè)算土地的取的費(fèi)用。

3.土地取得費(fèi)包含土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金。

(二)開(kāi)發(fā)成本

開(kāi)發(fā)成本主要由五個(gè)方面構(gòu)成：

1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

2.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

3.房屋建筑安裝工程費(fèi)

4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

5.開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用。

(三)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

(四)管理費(fèi)用

(五)投資利息

土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本計(jì)算利息

(六)銷售稅費(fèi)

三、運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的基本思路

運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的價(jià)值，應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評(píng)估對(duì)象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。

建筑物價(jià)值=重置成本一年貶值額×已使用年限

計(jì)算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、年數(shù)合計(jì)法、成新折扣法等。常用的計(jì)算貶值額方法是直線折舊法和成新折扣法。

1、直線折舊法計(jì)算建筑物每年的貶值額為：(假設(shè)建筑物的價(jià)值損耗是均勻的)

式中：D——年貶值額;

C——建筑物的重新建造成本;

S——建筑物的凈殘值;

N——建筑物的耐用年限;(注意不能大于土地的尚可使用年限)

R——建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。

2、成新折扣法

根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度、功能損耗等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。

建筑物價(jià)值=重置成本×成新率

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