為了幫助考生系統(tǒng)的復習2014年注冊資產(chǎn)評估師考試課程,全面的了解注冊資產(chǎn)評估師考試教材相關重點,整理了2014年注冊資產(chǎn)評估師考試科目《資產(chǎn)評估》相關知識點,希望對您的備考有所幫助!!
土地評估的成本法操作步驟(掌握)
成本法的基本公式為:
土地價值
=待開發(fā)土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益 (5-19)
(一)計算待開發(fā)土地取得費用
1.土地取得費
是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費用。根據(jù)取得方式不同,其土地取得費的構(gòu)成和費用標準也不一樣。
2.征用集體土地的費用
⑴征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及個人支付費用
⑵這些費用包括:
①土地補償費:
按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍~10倍計算;
②安置補助費:
Ⅰ、每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口,為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4-6倍,但是每公頃的安置補助費,不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍
Ⅱ、需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量,按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量
Ⅲ、按照規(guī)定支付的土地補償費和安置補助費,不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的,經(jīng)省級政府批準,可以增加,但是土地補償費和安置補助費之和,不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍
Ⅳ、特殊情況下,經(jīng)國務院可以提高土地補償費和安置補助費的標準
③附著物和青苗補償費
附著物和青苗補償費由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定費用標準;
④征用城市郊區(qū)的菜地,按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金
3.購買和征用城市舊有土地的費用
購買和征用城市舊有土地,需向原土地所有者支付拆遷費用等,標準由各地規(guī)定。
(二)計算土地開發(fā)費
1.基礎設施配套費
2.公共事業(yè)建設配套費
3.小區(qū)開發(fā)配套費
(三)計算投資利息
1.投資利息是土地建設中占用資金的時間價值,
2.主要包括兩部分:
⑴土地取得費利息:
以整個土地取得費為基數(shù),計息期為整個開發(fā)期和銷售期
⑵土地開發(fā)費利息:
如果土地開發(fā)費是均勻投入的,以整個土地開發(fā)費(或資金投入)為基數(shù),計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。這里應該包含整個銷售期的
3.計算利息時要注意的問題:
⑴不管自有資金還是借入資金,都要計算利息
⑵利息的計算采用復利,而不是單利
⑶關于開發(fā)期計息期確定。計息的時間,要準確的把握墊付的資金所占用的時間。
①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。
②期初一次性投入:全期計息
③均勻投入:計息期為開發(fā)期的一半
④分段均勻投入(例如:第一年投入30%,第二年投入70%):計息期為投入當年時間按照一半計算,附加剩余占用期間
(四)計算投資利潤和稅費
2.投資利潤計算:
利潤通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)【下面的例5-9就是】,也可以是開發(fā)后土地的地價,并通過合理的利潤率計算,計算時,要注意所用的利潤率的內(nèi)涵
(五)計算土地增值收益
1.土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。
2.土地增值收益應該在土地所有者、土地投資者和土地使用者之間分配
相關文章:
2014資產(chǎn)評估師考試科目《資產(chǎn)評估》考點匯總
2014資產(chǎn)評估師考試科目《資產(chǎn)評估》:無形資產(chǎn)評估匯總
2014年資產(chǎn)評估師考試科目《資產(chǎn)評估》知識點匯總
更多2014年資產(chǎn)評估師考試科目《資產(chǎn)評估》知識點
關注:2013注冊資產(chǎn)評估師合格標準 注冊資產(chǎn)評估師成績查詢 2013年資產(chǎn)評估師考試真題
(責任編輯:何以笙簫默)