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第二節(jié)　以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估實(shí)務(wù)應(yīng)用

二、資產(chǎn)評(píng)估在企業(yè)資產(chǎn)減值測(cè)試中的應(yīng)用

(二)資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象

1.資產(chǎn)減值測(cè)試對(duì)象

2.資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估對(duì)象的界定

⑴總體要求

資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)、資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面價(jià)值的成分保持一致。

除非不考慮該負(fù)債的金額就無(wú)法確定資產(chǎn)組的可收回金額，資產(chǎn)組的賬面價(jià)值一般不應(yīng)包括已確認(rèn)的計(jì)息負(fù)債的賬面價(jià)值。

⑶幾種特殊對(duì)象分析

①營(yíng)運(yùn)資金

情形一:資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面構(gòu)成中不包含營(yíng)運(yùn)資本，則評(píng)估對(duì)象也不包含營(yíng)運(yùn)資本。

預(yù)測(cè)期第一年的營(yíng)運(yùn)資本變動(dòng)應(yīng)在期初余額為零的基礎(chǔ)上計(jì)算，即假設(shè)預(yù)測(cè)期第一年需要投人一筆額外的營(yíng)運(yùn)資本，并且到預(yù)測(cè)期結(jié)束時(shí)收回該筆營(yíng)運(yùn)資本投入。

情形二:資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面構(gòu)成中包含營(yíng)運(yùn)資本，則評(píng)估對(duì)象也包含營(yíng)運(yùn)資本。

預(yù)測(cè)期第一年的營(yíng)運(yùn)資本變動(dòng)應(yīng)以評(píng)估對(duì)象構(gòu)成中包含的營(yíng)運(yùn)資本為期初余額進(jìn)行計(jì)算。

②總部資產(chǎn)

Ⅰ.企業(yè)總部資產(chǎn)包括

企業(yè)集團(tuán)或其事業(yè)部的辦公樓、電子數(shù)據(jù)處理設(shè)備、研發(fā)中心等資產(chǎn)。

Ⅱ.總部資產(chǎn)的顯著特征

難以脫離其他資產(chǎn)或者資產(chǎn)組產(chǎn)生獨(dú)立的現(xiàn)金流入，而且其賬面價(jià)值難以完全歸屬于某一資產(chǎn)組。

Ⅲ.總部資產(chǎn)減值測(cè)試具體步驟

對(duì)于總部資產(chǎn)能夠按照合理和一致的基礎(chǔ)分?jǐn)傊聊迟Y產(chǎn)組的部分，應(yīng)當(dāng)將總部資產(chǎn)的賬面分?jǐn)傊猎撡Y產(chǎn)組;

對(duì)于總部資產(chǎn)難以分?jǐn)傊寥魏钨Y產(chǎn)組的部分，應(yīng)當(dāng)按照合理和一致的基礎(chǔ)分?jǐn)傊劣扇舾蓚€(gè)資產(chǎn)組組成的最小的資產(chǎn)組組合。

③商譽(yù)

其具體分?jǐn)傔^(guò)程和總部資產(chǎn)類(lèi)似。

三、資產(chǎn)評(píng)估在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

(二)投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象

1.投資性房地產(chǎn)的具體范圍包括：

⑴已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物

⑵持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

⑶企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

2.下列不屬于投資性房地產(chǎn)

⑴某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

⑵自用房地產(chǎn)

⑶作為存貨的房地產(chǎn)

【注意】

在評(píng)估實(shí)務(wù)中，存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或者作為存貨出售、部分用于專(zhuān)區(qū)租金或資本增值的情形。如果某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)(土地使用權(quán))、存貨和投資性房地產(chǎn)。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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