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資產(chǎn)評(píng)估師考試建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)講義：建設(shè)用地的取得、轉(zhuǎn)讓與喪失(2)
二、取得建設(shè)用地的相關(guān)費(fèi)用和相關(guān)工作(掌握)
(一)征地補(bǔ)償費(fèi)用及征地補(bǔ)償安置相關(guān)工作
1.征地補(bǔ)償費(fèi)
(1)土地補(bǔ)償費(fèi)用
土地補(bǔ)償費(fèi)。是對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因土地被征用而造成的經(jīng)濟(jì)損失的一種補(bǔ)償，只能由被征地單位用于再生產(chǎn)投資，不得付給農(nóng)民個(gè)人。
耕地的補(bǔ)償費(fèi)：前3年平均產(chǎn)值的6～10倍。
(2)青苗補(bǔ)償費(fèi)
只補(bǔ)一季;是個(gè)人種植的給個(gè)人，是集體種植的給集體。
(3)地上附著物補(bǔ)償費(fèi)
是個(gè)人的給個(gè)人;拆什么，補(bǔ)什么;拆多少，補(bǔ)多少。
(4)安置補(bǔ)助費(fèi)
給被征地單位和安置勞動(dòng)力的單位;
前三年平均年產(chǎn)值的4～6倍(每個(gè)安置人口)，最高不超過(guò)15倍(每公頃);
土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)30倍。
(5)新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金
交給地方財(cái)政。
新菜地，是指城市郊區(qū)為供應(yīng)城市居民蔬菜，連續(xù)3年以上常年種菜或者養(yǎng)殖魚(yú)、蝦等的商品菜地和精養(yǎng)魚(yú)塘。
不收取新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金的3種情況：
一年只種一茬或因調(diào)整茬口安排種植蔬菜的
征用尚未開(kāi)發(fā)的規(guī)劃菜地
在蔬菜產(chǎn)銷(xiāo)放開(kāi)后，能夠滿足供應(yīng)，不再需要開(kāi)發(fā)新菜地的城市
(6)耕地占用稅
上繳國(guó)家財(cái)政
經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當(dāng)提高，但提高的部分最高不得超過(guò)上述相應(yīng)稅額的50%。
占用基本農(nóng)田的，適用稅額應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)剡m用稅額的基礎(chǔ)上提高50%。
免征耕地占用稅：①軍事設(shè)施占用耕地;②學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。
鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、港口、航道占用耕地，可免征或者減征耕地占用稅。
農(nóng)村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨(dú)，以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居區(qū)和邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)村居民可以免征或者減征耕地占用稅。
(7)土地管理費(fèi)
土地管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，一般是在土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)四項(xiàng)費(fèi)用之和的基礎(chǔ)上提取2%～4%。
如果是征地包干，應(yīng)在土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)四項(xiàng)費(fèi)用之和后再加上糧食價(jià)差、副食補(bǔ)貼、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等基礎(chǔ)上提取2%～4%。
例題(2009年真題)：根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定，在下列征地補(bǔ)償費(fèi)用中，須付給被征地單位、農(nóng)民個(gè)人的費(fèi)用有( )。
A.安置補(bǔ)助費(fèi)
B.耕地占用稅
C.土地管理費(fèi)
D.新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金
E.青苗補(bǔ)償費(fèi)
『正確答案』AE
『答案解析』參見(jiàn)教材P476、P477
例題(2008年真題)：根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定，在下列征地補(bǔ)償費(fèi)用中，只能交給國(guó)家或地方財(cái)政，不得將其分給被征地單位或個(gè)人的費(fèi)用有( )。
A.土地補(bǔ)償費(fèi)
B.耕地占用稅
C.安置補(bǔ)助費(fèi)
D.新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金
E.青苗補(bǔ)償費(fèi)
『正確答案』BD
『答案解析』參見(jiàn)教材P476、P477
2.征地補(bǔ)償安置相關(guān)工作
“農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、重新?lián)駱I(yè)、入股分紅、異地移民”四種安置途徑。
(二)征收房屋及補(bǔ)償
征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋。
被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。
補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。
強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專(zhuān)戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。
(三)出讓金、轉(zhuǎn)讓金
土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)先由地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估后，再簽訂土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓合同。
關(guān)于工業(yè)用地的幾點(diǎn)規(guī)定：
必須采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓;
必須使用國(guó)有建設(shè)用地;
建設(shè)用地以外的，自己開(kāi)發(fā)完成的，不低于最低價(jià)的60%;
沙地、裸土地、裸巖石礫地的，不低于最低價(jià)的30%;
不足最高出讓年限的，折算到最高年限價(jià)，不得低于該標(biāo)準(zhǔn)。
(四)土地有償使用費(fèi)
新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)是指國(guó)土資源部和各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)土資源管理部門(mén)在批準(zhǔn)農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)，向取得出讓等有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益土地有償使用費(fèi)。
1.新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收范圍
土地利用總體規(guī)劃確定的城市(含建制鎮(zhèn))建設(shè)用地范圍內(nèi)的新增建設(shè)用地(含村莊和集鎮(zhèn)新增建設(shè)用地);
在土地利用總體規(guī)劃確定的城市(含建制鎮(zhèn))、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址、依法以出讓等有償使用方式取得的新增建設(shè)用地;
在水利水電工程建設(shè)中，移民遷建用地占用城市(舍建制鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的經(jīng)批準(zhǔn)超出原建設(shè)用地面積的新增建設(shè)用地。
2.新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別和征收標(biāo)準(zhǔn)
十五個(gè)等級(jí)
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等別
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1
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2
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3
|
4
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5
|
6
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7
|
8
|
9
|
10
|
11
|
12
|
13
|
14
|
15
|
|
標(biāo)準(zhǔn)
|
140
|
120
|
100
|
80
|
64
|
56
|
48
|
42
|
34
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28
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24
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20
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16
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14
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