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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《經濟法》第四章 物權法律制度的知識點精講輔導，希望對您的復習有所幫助!!

第四節(jié)　用益物權

一、用益物權概述

1.定義：用益物權是對他人所有（他物權）的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益（限制物權）的權利。

2.分類：土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權和準物權（海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、養(yǎng)殖權和捕撈權）。

【例題·單選題】（2009年單選題）下列物權中，屬于用益物權的是（ ）。

A.土地承包經營權 B.抵押權

C.留置權 D.質權

『正確答案』A

二、土地承包經營權

（一）土地承包經營權的概念

土地承包經營權，又稱農村土地承包經營權，是指農業(yè)生產經營者以從事農業(yè)生產為目的，對集體所有或國家所有的由農民集體使用的土地進行占有、使用和收益的權利。

（二）土地承包經營權的設立、確認和期限

1.土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。但未經登記，不得對抗善意第三人。

2.耕地的承包期為30年；草地的承包期為30～50年；林地的承包期為30～70年

承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規(guī)定繼續(xù)承包。

【例題·單選題】（2010年單選題）根據《物權法》，耕地的承包期為（ ）年。

A.20 　B.30

C.5O 　D.70

『正確答案』B

（三）土地承包經營權的流轉

1.土地承包經營權人有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。

2.土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。

3.承包地被征收的，土地承包經營權人有權獲得相應補償。

（四）《物權法》對發(fā)包人的限制

承包期內發(fā)包人不得調整承包地、不得收回承包地。

三、建設用地使用權

（一）建設用地使用權的概念及范圍

1.含義：

（1）客體主要是國有土地，可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

（2）目的是建造并保有建筑物、構筑物及其附屬設施。

（3）范圍上、期限上有限制。

（二）建設用地使用權的取得

1.設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。

◆工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

◆出讓方式設立，應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

2.建設用地使用權自登記時設立。--登記生效

（三）建設用地使用權的內容

1.不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。

2.建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。

3.建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。

（1）轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

（2）轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。

（3）建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。--房隨地走

（4）建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。--地隨房走

總結：（3）（4）體現"房隨地走、地隨房走、房地一體"

（四）建設用地使用權期限屆滿的后果

住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

【例題·單選題】根據《物權法》的規(guī)定，下列關于住宅建設用地使用權期間屆滿后續(xù)期問題的表述中，正確的是（ ）。

A.自動續(xù)期

B.建設用地使用權收歸國有，不得續(xù)期

C.經縣級以上人民政府批準，可以續(xù)期

D.經不動產登記機構批準，可以續(xù)期

『正確答案』A

四、宅基地使用權

（一）宅基地使用權的概念及特征

宅基地使用權是指以建造住宅及其附屬設施為目的，對集體所有的土地進行占有和使用的權利。

特征：（1）是農村居民特有的權利，即農民集體的成員才有資格獲得宅基地使用權；

（2）該權利是農村居民以"戶"的名義取得的權利；

（3）該權利可以繼承。

（二）宅基地使用權的設立及變動

1.宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。

2.已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。--未經登記，不得對抗

五、地役權

（一）地役權概述

1.定義：地役權是指按照合同的約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產效益的他物權。其中，享受使用便利的不動產稱為需役地，提供便利的不動產則稱為供役地。

【注意】不同于相鄰關系，相鄰關系是最低標準，地役權是高標準。

2.特征：

（1）具有從屬性（不同于其他的用益物權的獨立性）和不可分性。

①土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權。

②地役權不得單獨轉讓。轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。

③地役權不得單獨抵押。在實現抵押權時，地役權一并轉讓。

④需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

⑤供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

（2）地役權不以占有他人土地為內容或目的，只是要求對方應盡某種容忍或不作為的義務。（如：取水權、通行權、眺望權等）

（3）有期限的物權。地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

（二）地役權的設定

1.地役權自地役權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。

2.土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。--先承包，再地役，需同意

（三）地役權的消滅

1.供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：

（1）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權；

（2）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。

2.已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

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（責任編輯：中大編輯）

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