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2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《經(jīng)濟(jì)法》第十二章精講4

發(fā)表時間:2012/4/13 10:20:54 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試經(jīng)濟(jì)法第十二章 合同法律制度分論的知識點精講輔導(dǎo),希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第四節(jié) 租賃合同

一、租賃合同的概念和特征

1.租賃合同是轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)使用權(quán)的合同。

2.租賃合同為雙務(wù)有償合同。

3.租賃合同在當(dāng)事人之間既引起債權(quán)法律關(guān)系,又引起物權(quán)法律關(guān)系,導(dǎo)致承租人獲得物權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)和先買權(quán)。

(1)在租賃合同存續(xù)期間,出租方不得將該租賃物再出租給第三人,即對同一物只能設(shè)立一個租賃權(quán);

【鏈接】物權(quán)法P125:同一物之上不得同時成立兩個內(nèi)容相互矛盾的物權(quán)

(2)出租人在租賃合同存續(xù)期間出售租賃物的行為不影響租賃合同的效力,承租人同買受人之間的租賃合同自買賣成交后繼續(xù)生效,即買賣不破除租賃。

【鏈接】物權(quán)法P126:在法律有明確規(guī)定的情況下,債權(quán)可以優(yōu)先于物權(quán)

二、租賃合同的形式和內(nèi)容

(一)租賃合同的形式

1.租賃期限在6個月以下的租賃合同,可以由當(dāng)事人自由選擇合同的形式。--書面或口頭

2.只要租賃期限在6個月以上的租賃合同,都應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

3.如果租賃期限在6個月以上的租賃合同沒有采用書面形式,不管當(dāng)事人對租賃期限做了什么約定,在法律上均視為不定期租賃。--不書面,不會無效

(二)租賃合同的內(nèi)容

1.租賃期限不得超過20年,超過20年的,超過部分無效。

2.租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,但續(xù)訂的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

3.租賃期限屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期。(新增)

三、租賃物的轉(zhuǎn)租

1.承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,"承租人"應(yīng)當(dāng)賠償損失。

【注意】根據(jù)合同相對性理論,即使是第三人造成租賃物損失的,也應(yīng)當(dāng)由合同相對方承租人向出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

2.承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。

【例題·單選題】甲租賃乙的汽車一輛,租期8個月,下列表述不正確的是( )。

A.該租賃合同應(yīng)采用書面形式,未采用書面形式,視為不定期租賃

B.該汽車在正常使用下自然磨損,甲無須承擔(dān)損害賠償責(zé)任

C.在租賃期內(nèi),汽車發(fā)生故障,需要維修,該費用由乙承擔(dān)

D.甲無需乙同意,可將汽車轉(zhuǎn)租給丙

『正確答案』D

『答案解析』甲只有在征得乙同意時方可轉(zhuǎn)租,否則即為違約,乙可以解除合同。

四、租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

        1. 出租人
          權(quán)利
          收取租金、到期收回租賃物等。
          義務(wù)
          1.按約定交付租賃物的義務(wù)。
          租賃物有從物的,出租人于交付租賃物時,應(yīng)當(dāng)同時交付從物。
          2.保持租賃物符合使用收益狀態(tài)的義務(wù)。
          3.租賃物維修的義務(wù)。出租人負(fù)擔(dān)必要的租賃物維修義務(wù)。出租人經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍未履行維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,而維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因修理租賃物而影響承租人使用收益的,出租人應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或延長租期。在承租人未交付租金時,出租人可以行使同時履行抗辯權(quán),拒絕履行其所負(fù)的維修義務(wù)。
          4.租賃物瑕疵擔(dān)保的義務(wù)。承租人在第三人主張權(quán)利時,應(yīng)當(dāng)及時通知出租人,以使出租人采取救濟(jì)措施。如承租人怠于通知致使出租人能夠救濟(jì)而未能及時救濟(jì)的,則出租人對承租人的損失不負(fù)賠償責(zé)任;相反,承租人應(yīng)當(dāng)賠償出租人因此所遭受的損害。
          5.租賃物風(fēng)險承擔(dān)的義務(wù)
          (1)因為可以歸責(zé)于出租人的事由,而導(dǎo)致租賃物部分或者全部毀損、滅失時,出租人應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
          (2)如果因不可歸責(zé)于出租人的事由,而導(dǎo)致租賃物部分或者全部毀損、滅失,以至于不能實現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同。
          6.通知義務(wù)。出租人出賣租賃房屋的,有義務(wù)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
          (責(zé)任編輯:中大編輯)

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