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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》第五章房地產(chǎn)評(píng)估的串講知識(shí),希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!
第四節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
一、基本思路
市場(chǎng)法是房地產(chǎn)評(píng)估方法中最常用的基本方法之一,也是目前國內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典評(píng)估方法。市場(chǎng)法又稱買賣實(shí)例比較法、交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)資料比較法、現(xiàn)行市價(jià)法等。
市場(chǎng)法的基本含義是:在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),依據(jù)替代原理,將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較,通過對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等修正,得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。
二、適用范圍
市場(chǎng)法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中,與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多,市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。而在下列情況下,市場(chǎng)法往往難以適用:
1.沒的發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū);
2.某些類型少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn),如古建筑等;
3.很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn),如教堂、寺廟等;
4.風(fēng)景名勝區(qū)土地;
5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。
三、計(jì)算公式
市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是:
P=P'×A×B×C×D (5-9)
P--被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值;
P′--可比交易實(shí)例價(jià)值;
A--交易情況修正系數(shù);
B--交易日期修正系數(shù);
C--區(qū)域因素修正系數(shù);
D--個(gè)別因素修正系數(shù)。
實(shí)際評(píng)估工作中,其計(jì)算公式為:
如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正,則計(jì)算公式為:
四、操作步驟
(一)交易資料收集
(二)可比交易案例確定
(三)因素修正
1.交易情況修正。
(1)有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易,如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間,通常都會(huì)以低于市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易;
(2)交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī),這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴(kuò)大經(jīng)營面積,收買鄰近的建筑用地,往往會(huì)使交易價(jià)格抬高。
(3)買方或賣方不了解市場(chǎng)行情,往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。
(4)其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān),卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。
(5)特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。
2.交易日期修正。交易實(shí)例的交易日期與待評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日往往有一段時(shí)間差。在這一期間,房地產(chǎn)市場(chǎng)可能不斷發(fā)生變化,房地產(chǎn)價(jià)格可能升高或降低。因此需要根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)率,將交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格修正為評(píng)估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)價(jià)格。這就是交易日期修正,也稱期日修正。
房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)率一般用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來表示。利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行期日修正的公式如下:
3.區(qū)域因素修正。
4.個(gè)別因素修正。
5.容積率修正。容積率與地價(jià)的關(guān)系并非呈線性關(guān)系,需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。
6.土地使用年期修正。
式中: K--將可比實(shí)例年期修正到被估對(duì)象使用年期的年期修正系數(shù);
r--資本化率;
m--被估對(duì)象的使用年期;
n--可比實(shí)例的使用年期。
土地使用年期修正后地價(jià) =比較實(shí)例價(jià)格×K
(四)房地產(chǎn)價(jià)值的確定
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