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資產(chǎn)評(píng)估師考試經(jīng)濟(jì)法預(yù)習(xí)重點(diǎn)(53)
三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
(一)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念、特征
1.概念:
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是指由專(zhuān)有部分所有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)結(jié)合而成的一種“復(fù)合物權(quán)”。
業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán),對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”
2.特征:
(1)權(quán)利的復(fù)合性
(2)專(zhuān)有所有權(quán)的主導(dǎo)性
①取得專(zhuān)有所有權(quán)即取得共有所有權(quán)和共同管理權(quán);
②專(zhuān)有所有權(quán)的大小決定區(qū)分所有權(quán)人共有所有權(quán)和共同管理權(quán)的大小;
③只登記專(zhuān)有所有權(quán),而共有所有權(quán)和共同管理權(quán)不需要單獨(dú)登記。
(3)一體性:不可分離,在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時(shí),應(yīng)將三者同時(shí)進(jìn)行。
(二)專(zhuān)有所有權(quán)
1.定義:專(zhuān)有所有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專(zhuān)有部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2.注意事項(xiàng)
(1)業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
(2)業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
(三)共有所有權(quán)
1.業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
2.共有的部分:
(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。
(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。
(4)建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。
(5)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,屬于業(yè)主共有。
(四)共同管理權(quán)
1.業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。
2.業(yè)主共同決定的事項(xiàng):(選擇題)
(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則; (2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約; (3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員; (4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人; |
經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。(1/2+1/2) |
(1)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金; (2)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 |
經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意(2/3+2/3) |
【例題·單選題】某小區(qū)建成后,業(yè)主們決定通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定,下列關(guān)于業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)表決通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的表述中,正確的是()。
A.經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意
B.經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意
C.經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積超過(guò)1/2的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)超過(guò)1/2的業(yè)主同意
D.經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積超過(guò)1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)超過(guò)1/2的業(yè)主同意
『正確答案』D
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