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資產(chǎn)評(píng)估師考試資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)輔導(dǎo)(15)

(二)實(shí)體性貶值估算

1.觀察法

(1)特點(diǎn)：是指由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評(píng)估對(duì)象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來(lái)的影響，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率，從而估算實(shí)體性貶值。

(2)計(jì)算公式為：

資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×(1-實(shí)體性成新率)

=重置成本×實(shí)體性貶值率

2.使用年限法

(1)原理：認(rèn)為資產(chǎn)的貶值和其實(shí)際使用年限成正比例。

(2)名義已使用年限與實(shí)際已使用年限：

①名義已使用年限：

指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限 (也就是按照公歷的會(huì)計(jì)年度確定的會(huì)計(jì)上的實(shí)際年限)。名義已使用年限可以通過(guò)會(huì)計(jì)記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢確定。

②實(shí)際已使用年限：

指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過(guò)資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整。

實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

③資產(chǎn)利用率計(jì)算公式為：

當(dāng)資產(chǎn)利用率 >1時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長(zhǎng);當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時(shí)，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限;當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時(shí)，表示開工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。

[例2-16]某資產(chǎn)于1985年2月購(gòu)進(jìn)，1995年2月評(píng)估時(shí)，名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，在正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小時(shí)。由此可以計(jì)算該資產(chǎn)利用率：

『正確答案』

資產(chǎn)利用率=10×360×7.5÷(10×360×8)×100%

=93.75%

由此可確定其實(shí)際已使用年限為9,4年。

(3)計(jì)算公式為：

=(重置成本-預(yù)計(jì)殘值)*(實(shí)際已經(jīng)使用年限/總使用年限)

=(重置成本-預(yù)計(jì)殘值)* 實(shí)體性貶值率

式中：

①預(yù)計(jì)殘值是指被評(píng)估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回的金額。在資產(chǎn)評(píng)估中，通常只考慮數(shù)額較大的殘值，如殘值數(shù)額較小可以忽略不計(jì)。

②總使用年限指的是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。

計(jì)算公式為：

總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限

實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

③顯然殘值是沒(méi)有貶值的，所以式中扣除了預(yù)計(jì)殘值。

④尚可使用年限是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素，預(yù)計(jì)資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。

(4)舉例：某機(jī)器設(shè)備購(gòu)建于1994年10月30日，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為8小時(shí)，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場(chǎng)上供不應(yīng)求，企業(yè)主在此期間一直超負(fù)荷使用該設(shè)備，每天實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為10小時(shí)，自1999年初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)以2000年10月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日，則該設(shè)備的名義已使用年限為6年。

『正確答案』

資產(chǎn)利用率為：

由此可以確定該資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限為：

6×117%=7.02(年)

實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，由于企業(yè)基礎(chǔ)管理工作較差，再加上資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)中的復(fù)雜性，資產(chǎn)利用率的指標(biāo)往往很難確定。評(píng)估人員應(yīng)綜合分析資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，諸如資產(chǎn)開工情況、大修間隔期、原材料供應(yīng)情況、電力供應(yīng)情況、是否季節(jié)性生產(chǎn)等各方面因素分析確定。

3、修復(fù)費(fèi)用法

利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來(lái)直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法。

如果資產(chǎn)可以通過(guò)修復(fù)恢復(fù)到其全新狀態(tài)，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用。

(三)功能性貶值估算

1、分類：功能性貶值可以分為兩類，超額投資成本(一次性功能性貶值)和營(yíng)運(yùn)性功能貶值。

2、超額投資成本(功能性貶值1)

(1)含義：指被評(píng)估資產(chǎn)與當(dāng)前新資產(chǎn)建造成本相比，因建造技術(shù)、工藝、材料和設(shè)計(jì)上的差別而導(dǎo)致的貶值。它是由于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步使得新的同樣功能的資產(chǎn)價(jià)格降低而引起的原有資產(chǎn)價(jià)值的貶值。事實(shí)上，它是超額投資成本引起的功能性貶值。

(2)計(jì)算：功能性貶值的估算還可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計(jì)算公式為：

功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本(2-39)

注意：

如果評(píng)估某資產(chǎn)時(shí)所用的重置成本為更新重置成本，則不必考慮因超額投資成本造成的功能性貶值。

3、營(yíng)運(yùn)性功能貶值

(1)含義：

被評(píng)估資產(chǎn)與全新狀態(tài)的資產(chǎn)相比，由于資產(chǎn)的效用，生產(chǎn)加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低;

(2)通常，功能性貶值的估算可以通過(guò)計(jì)算超額營(yíng)運(yùn)成本獲得，具體計(jì)算步驟如下：

①將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較, 確定超額運(yùn)營(yíng)成本

②確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。

由于企業(yè)支付的運(yùn)營(yíng)成本是在稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運(yùn)營(yíng)成本會(huì)引致稅前利潤(rùn)額下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其實(shí)際支付額。因此，凈超額運(yùn)營(yíng)成本是超額運(yùn)營(yíng)成本扣除所得稅以后的余額。

凈超額運(yùn)營(yíng)成本=超額運(yùn)營(yíng)成本(1-所得稅稅率)---收益額(A、Rt)

③估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。(年限：n)

④以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗(貶值)，計(jì)算公式為：

4、應(yīng)用舉例

(1)某待評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要6名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為12 000元，待評(píng)估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，待評(píng)估資產(chǎn)相對(duì)于同類新裝置的功能性貶值測(cè)算過(guò)程如下。

『正確答案』

①估算待評(píng)估資產(chǎn)的年超額運(yùn)營(yíng)成本：(6-4)×12 000=24 000(元)

②測(cè)算待評(píng)估資產(chǎn)的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本：24 000×(1-33%)=16 080(元)

③將待評(píng)估資產(chǎn)在剩余使用年限內(nèi)的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折算為現(xiàn)值：

16 080×(P/A,10%,3)=16 080×2.4869=39 989.35(元)

(2) 待評(píng)估資產(chǎn)為一棟層高為4米的住宅，其復(fù)原重置成本為1 600元/建筑平方米，而在評(píng)估基準(zhǔn)日建造具有相同效用的層高為3米的住宅，更新重置成本為1 500元/建筑平方米，就此可以斷定其單位建筑面積功能性貶值額為：

『正確答案』1 600—1 500=100(元/建筑平方米)

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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