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資產(chǎn)評估師考試建筑工程評估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)講義：建設(shè)用地的特性和分類(1)

第十一章　建設(shè)用地

本章重點：(1)建設(shè)用地的取得方式;取得建設(shè)用地的相關(guān)費用和相關(guān)工作。

(2)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對房屋建筑和建設(shè)用地的限制。

(3)《物權(quán)法》對建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定。

(4)土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的限制。

本章熟悉：(1)建設(shè)用地的特性和分類。

(2)建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓和抵押;建設(shè)用地的喪失。

本章了解：建設(shè)用地的環(huán)境。包括：自然環(huán)境條件、經(jīng)濟環(huán)境條件。

第一節(jié)　建設(shè)用地的特性和分類

一、建設(shè)用地的特性(熟悉)

(一)非自然生態(tài)利用

建設(shè)用地以土地的非自然生態(tài)附著物為主要利用方式。

土地的非生態(tài)功能——土地的承載功能。

土地對于工程建設(shè)來說，是發(fā)揮了地基和場所的作用。

(二)區(qū)位利用

區(qū)位是一個相對概念。

(三)逆轉(zhuǎn)的相對困難性

從建設(shè)用地重新變?yōu)檗r(nóng)業(yè)用地則較為困難。

二、建設(shè)用地的環(huán)境(了解)

(一)自然環(huán)境條件

1.地貌條件

地貌條件對城市規(guī)劃和建設(shè)的影響主要表現(xiàn)在地形、地勢和各類地貌現(xiàn)象三個方面。

(1)地形

①地形直接影響著城市的分布位置、平面結(jié)構(gòu)布局。

在河谷地帶的階地，山區(qū)的山間盆地以及平緩地帶，一般都為城市選址的理想地點。

②地形坡度對各項建筑物的用地布置和工程設(shè)施的建設(shè)都產(chǎn)生著多方面的影響。

在平坦地區(qū)常要求地面坡度不小于0.3%，以利于地面水的排除。

(2)地勢

利用地形地勢，進行城市規(guī)劃設(shè)計，還可使城市輪廓豐富，空間生動，形成一定的城市外觀特征。

(3)地貌現(xiàn)象

地貌現(xiàn)象主要影響各項建設(shè)用地的選擇和建筑物的穩(wěn)定性。

城市建設(shè)用地，以在河岸平直地段為宜。

在黃土地貌地區(qū)不宜作為建設(shè)用地。

2.地質(zhì)條件

地質(zhì)條件主要包括工程地質(zhì)、水文地質(zhì)和地震三個部分。其中，地基承載力、地下水和地震對城市規(guī)劃和建設(shè)的影響較大。

(1)地基承載力(承壓力、地耐力)

各種建筑物對地基承載力的要求：如工業(yè)建筑一般要求為150～200kPa;重工業(yè)廠房建筑要高于這一數(shù)字;民用建筑不同層數(shù)有不同要求，層數(shù)越高要求越高。

(2)地下水

地下水按其成因與埋藏條件，可分成上層滯水、潛水和承壓水三類。

具有城市用水意義的地下水，主要是潛水和承壓水。

地下水位過高時，不利于工程地基。

(3)地震

地震烈度九度以上地區(qū)不宜作城市用地，更不能用來建設(shè)新的城市。

3.水文條件

水文條件是指江、河、湖、海等水體的水量、水位、水質(zhì)、流速等方面的情況。

(1)河川湖海等地表水體的分布

是城市形成發(fā)展的基本條件，主要反映在地理位置上。

(2)江河等地表水的水情要素

污水處理設(shè)施以及排污管道出口等，均應(yīng)布置在河流下游;反之，居住用地、水源地則應(yīng)安排在河流上游。

(3)江河湖海

是沿河、沿江城市的主要水源，其水量的大小影響城市發(fā)展規(guī)模和決定工業(yè)項目的選址。

(4)江河洪水位

洪水位以上0.5～1m的地段，才可選作城市用地。

4.氣候條件

與規(guī)劃相關(guān)性大的氣候要素有：風(fēng)象、氣溫、日照等方面。

(1)風(fēng)象

風(fēng)象包括風(fēng)向和風(fēng)速兩個方面。

把有污染的工業(yè)用地布置在當?shù)厥⑿酗L(fēng)向的下方，即工業(yè)區(qū)應(yīng)位于居住區(qū)的下風(fēng)向。

風(fēng)速越大，污染物越易擴散，亦即單位容量內(nèi)的污染物濃度越小，污染程度就越低;風(fēng)速越小，污染物越易集聚，污染程度就越高。

(2)氣溫

氣溫是指離地面1.5m高的位置上測得的空氣溫度。

大氣溫度隨高度增加而遞減。

(3)日照

建筑物的布置，一般均以東南向為宜，以取得較好的采光條件。

(二)經(jīng)濟環(huán)境條件

1.一般要求

(1)城市規(guī)劃條件。如土地用途必須符合城市規(guī)劃的要求。

(2)交通運輸條件。不管是哪一種類型的建設(shè)用地，都應(yīng)具備相應(yīng)的交通條件。

(1)基礎(chǔ)設(shè)施條件，包括電力供應(yīng)、上水、下水、道路等。

2.工業(yè)建設(shè)用地要求

從選擇廠址的角度來說，工業(yè)建設(shè)用地應(yīng)符合下列要求：

(1)必須符合工業(yè)布局和城市規(guī)劃的要求。

(2)廠址選擇應(yīng)對原料、燃料及輔助材料的來源、產(chǎn)品流向、建設(shè)條件、經(jīng)濟、社會、人文、環(huán)境保護等各種因素進行深入調(diào)查研究，并應(yīng)對其進行多方案技術(shù)經(jīng)濟比較，擇優(yōu)確定。

(3)接近資源條件或產(chǎn)品消費市場，水、電、氣、能源等協(xié)作條件便利，并應(yīng)有方便、經(jīng)濟的交通運輸條件，與廠外鐵路、公路、港口相連接。

(4)居住區(qū)、交通運輸、動力公用設(shè)施、廢料場及環(huán)境保護工程等用地同時選擇。

(5)散發(fā)有害物質(zhì)的工業(yè)企業(yè)廠址，應(yīng)位于城鎮(zhèn)、相鄰工業(yè)企業(yè)和居住區(qū)全年最小頻率風(fēng)向的上風(fēng)側(cè)，不應(yīng)位于窩風(fēng)地段。

(6)廠址應(yīng)具有滿足建設(shè)工程需要的工程地質(zhì)條件以及水文條件等自然條件。

(7)廠址應(yīng)有利于同鄰近工業(yè)企業(yè)和依托城鎮(zhèn)在生產(chǎn)、交通運輸、動力公用、修理、綜合利用和生活設(shè)施等方面的協(xié)作。

(8)廠址應(yīng)位于不受洪水、潮水或內(nèi)澇威脅的地帶。當不可避免時，必須具有可靠的防洪、排澇措施。

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