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知識(shí)點(diǎn)：在建工程評(píng)估的主要方法

(一)在建工程評(píng)估的主要方法

1.形象進(jìn)度法(掌握)

思路：

選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估在建工程價(jià)值的方法。

計(jì)算公式：

在建工程價(jià)值=建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)×工程形象進(jìn)度百分比×(1-折扣率)

其中在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，一般可采用市場(chǎng)法或收益法評(píng)估。

工程形象進(jìn)度百分比=(實(shí)際完成建筑工程量+實(shí)際完成安裝工程量)/總工程量×100%

2.成本法

思路：

按在建工程客觀投入的成本評(píng)估，即以開(kāi)發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定被估在建工程的價(jià)值的方法。

公式：

在建工程價(jià)值=土地取得費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+建造建筑物費(fèi)用+正常利稅

3.假設(shè)開(kāi)發(fā)法

思路：

與房地產(chǎn)評(píng)估假設(shè)開(kāi)發(fā)法道理是相同的，就是房地產(chǎn)建成之后，如果賣(mài)了，就有售樓價(jià)，售樓價(jià)把后面的都減去，剩下的就是在建工程的價(jià)值。

公式：

在建工程價(jià)值=房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)-(后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費(fèi)用+正常利稅)

(二)在建工程評(píng)估方法的選擇

1.整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評(píng)估。

2.對(duì)于實(shí)際完成工作量較少的在建工程，可采用成本法或假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。

3.屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整。

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