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第三節(jié)、收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

一、基本思路：房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率

凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。注意是客觀凈收益，接近于會(huì)計(jì)中現(xiàn)金凈流量的概念。

二、適用范圍：有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。

三、凈收益=總收益-總費(fèi)用。注：收益和費(fèi)用指的是客觀收益和客觀費(fèi)用，非評(píng)估對(duì)象的實(shí)際收益。也就是要剔除評(píng)估對(duì)象的個(gè)別因素。

確定收益時(shí)：需以類似房地產(chǎn)的收益作為比較;需預(yù)測(cè)市場(chǎng)走勢(shì);需考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。

四、資本化率：

1、實(shí)質(zhì)是把收益性房地產(chǎn)看作投資行為，資本化率可以看作是期望投資收益率。同風(fēng)險(xiǎn)呈正比例關(guān)系。

2、求取資本化率的方法：

①凈收益與售價(jià)比率法：根據(jù)公式，房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率，通過(guò)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中類似的交易實(shí)例，把成交價(jià)格作為房地產(chǎn)價(jià)值，然后結(jié)合凈收益，計(jì)算出資本化率。

② 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：安全利率一般取銀行中長(zhǎng)期借款利率或國(guó)債利率;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值有些情況下可由數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)的方法得出，總體來(lái)講是理論值，主觀性較強(qiáng)。

③ 各種投資收益率排序插入法

注：房地產(chǎn)的綜合資本化與建筑物和土地的資本化率的關(guān)系。教材P181;公式是根據(jù)5-1推出來(lái)的(房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率)。

五、計(jì)算公式

(一)評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值

房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率

房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費(fèi)用

房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金

(二)單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值

1.由土地收益評(píng)估土地價(jià)值——適用于空地出租

土地價(jià)值=土地凈收益/土地資本化率

土地凈收益=土地總收益-土地總費(fèi)用

土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金

2.由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值

(1)方法一(建筑物價(jià)值扣除法)

土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物現(xiàn)值

建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)

年貶值額

=(建筑物重置成本-殘值)/(耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限中取短)

注意：①此公式的基本原理是2-36

②這里計(jì)算年貶值額的時(shí)候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限中取短：

年貶值額本來(lái)是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年限時(shí)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限(土地使用權(quán)尚余年限)內(nèi)全部收回。所以年貶值額的計(jì)算應(yīng)該使用土地可使用期限(土地使用權(quán)尚余年限)，而不是建筑物的耐用年限，并且不計(jì)算殘值。

當(dāng)土地可使用期限(土地使用權(quán)尚余年限)大于建筑物的耐用年限時(shí)，采用耐用年限計(jì)算年貶值額，而且需要考慮殘值。

(2)方法二(建筑物收益扣除法)

土地價(jià)值=(房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益)/土地資本化率

建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率

(三)單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值

1.建筑物價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-土地價(jià)值

2.建筑物價(jià)值=(房地產(chǎn)純收益-土地純收益)/建筑物資本化率

注意：公式(5-5)(5-6)(5-7)(5-8)(5-9)，計(jì)算的都是無(wú)限年限的土地價(jià)值，而實(shí)際評(píng)估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價(jià)值，應(yīng)該使用公式(5-2)，而且土地的年限應(yīng)該是購(gòu)買的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限。

【例題5-4】教材P184，具有一定綜合性，其方法及解題思路經(jīng)常考。房產(chǎn)的現(xiàn)值=重置成本-貶值=收益法求出的折現(xiàn)值，其中，貶值按年限法確定的。

小結(jié)：房地產(chǎn)(房地合一)的的價(jià)值是由收益法計(jì)算出來(lái)的;建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計(jì)算出來(lái)的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產(chǎn)費(fèi)用中不包括折舊費(fèi)用。

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（責(zé)任編輯：何以笙簫默）

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