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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》第五章房地產(chǎn)評(píng)估的串講知識(shí)，希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第六節(jié) 剩余法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

一、基本思路

剩余法又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法、倒算法或預(yù)期開(kāi)發(fā)法。剩余法是將被估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值 測(cè)算被 估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

售樓價(jià)格表面是售樓的價(jià)格其實(shí)也包含了樓價(jià)和地價(jià)。

若求地價(jià)則用：售樓價(jià)－屬于樓的所有的費(fèi)用，剩下的則是地的價(jià)格。

二、適用范圍

1.待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)。

2.將生地開(kāi)發(fā)成熟地的土地估價(jià)。

3.待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的估價(jià)。

三、計(jì)算公式

式中： P 表示土地價(jià)值； A 表示開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)； B 表示整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本； C 表示投資利息； D 表示開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)； E 表示正常稅費(fèi)。

實(shí)際估價(jià)工作中，常用的一個(gè)具體計(jì)算公式為：

土地價(jià)值＝房屋的預(yù)期售價(jià)－開(kāi)發(fā)建設(shè)成本－利息－利潤(rùn)－稅費(fèi)

在我國(guó)香港特別行政區(qū)，剩余法的計(jì)算公式為：

地價(jià) = 樓價(jià)－建筑費(fèi)用－專業(yè)費(fèi)用－利息－發(fā)展商利潤(rùn)

或，地價(jià) = 總開(kāi)發(fā)價(jià)值-開(kāi)發(fā)費(fèi)用-開(kāi)發(fā)者的收益-取得土地所需的稅費(fèi)

其中，開(kāi)發(fā)費(fèi)包含拆遷費(fèi)和對(duì)現(xiàn)有承租者的補(bǔ)償、基建費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、應(yīng)急費(fèi)、代理費(fèi)及法律事務(wù)費(fèi)用等。

目前，現(xiàn)實(shí)估價(jià)中剩余法的一個(gè)較具體的計(jì)算公式為：

地價(jià)＝預(yù)期樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－利潤(rùn) ?。?5-18 ）

在式（ 5-18 ）中，

利息＝（地價(jià) + 建筑費(fèi)用 + 專業(yè)費(fèi)用）×利息率

利潤(rùn)＝（地價(jià) + 建筑費(fèi)用 + 專業(yè)費(fèi)用）×利潤(rùn)率

將利息、利潤(rùn)代到公式（ 5 - 18 ）中計(jì)算。

四、操作步驟

（一）調(diào)查被評(píng)估對(duì)象的基本情況

（二）確定被估房地產(chǎn)最佳的開(kāi)發(fā)利用方式

（三）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)售價(jià)

（四）估算各項(xiàng)成本費(fèi)用

[例5-11] 有一宗七通一平的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為 2000 平方米，建筑容積率為 2.5 ，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為兩年，建筑費(fèi)用為 3000 元 / 平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 10% 建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫(xiě)字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為 9000 元 / 平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的 2.5% ，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的 6.5% ，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為 6% ，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為 10% 。

試估算該宗地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。

（一）確定評(píng)估方法

現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)值和各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，可用剩余法評(píng)估，計(jì)算公式為：

地價(jià) = 樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-銷售稅費(fèi)-利潤(rùn)

（二）計(jì)算樓價(jià)

樓價(jià) =2000 × 2.5 × 9000=45000000( 元 )

（三）計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)

建筑費(fèi) =3000 × 2000 × 2.5=15000000( 元 )

專業(yè)費(fèi) = 建筑費(fèi)× 10%=15000000 × 10%=1500000

（四）計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)

銷售費(fèi)用 =45000000 × 2.5%=1125000( 元 )

銷售稅費(fèi) =45000000 × 6.5%=2925000( 元 )

（五）計(jì)算利潤(rùn)

利潤(rùn) = （地價(jià) + 建筑物 + 專業(yè)費(fèi)）× 10%

=（地價(jià) +16500000 ）× 10%

（六）計(jì)算利息

利息=地價(jià)×[（1+6%）2-1]＋（15000000＋1500000）×[（1+6%）1-1]

=0.1236 ×地價(jià) +990000

（七）求取地價(jià)

地價(jià) =45000000 - 16500000 - 1125000 - 2925000 - 0.1 ×地價(jià)- 1650000 - 0.1236 ×地價(jià)－ 990000

地價(jià) =21810000/1.2236

=17824452( 元 )

（八）評(píng)估結(jié)果

單位地價(jià) =17824452/2000

=8912 （元 / 平方米）

樓面地價(jià) =8912 ÷ 2.5

=3565 （元 / 平方米）

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