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資產(chǎn)評(píng)估師考試資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)輔導(dǎo)(29)
三、房地產(chǎn)的特性
房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。
我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋的占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”同時(shí),土地的區(qū)位決定了房屋的位置,直接影響到房地產(chǎn)的價(jià)格,因此,在房地產(chǎn)評(píng)估中,通常評(píng)估房地產(chǎn)的整體價(jià)值。
房地產(chǎn)一般具有如下特性:(熟悉)
1.位置固定性。
2.供求區(qū)域性。
3.使用長(zhǎng)期性。
4.投資大量性。
5.保值與增值性。
一般物品在使用過程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因,其價(jià)值會(huì)逐漸減少。
而從長(zhǎng)期來看,土地的價(jià)值呈上升走勢(shì)。
(1)由于土地資源的有限性和固定性,制約了對(duì)房地產(chǎn)不斷膨脹的要求,特別是對(duì)良好地段物業(yè)的需求,導(dǎo)致價(jià)格上漲。
(2)對(duì)土地的改良和城市基礎(chǔ)實(shí)施的不斷完善,使土地原有的區(qū)位條件改善,導(dǎo)致土地增值。
6.投資風(fēng)險(xiǎn)性。
房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性和保值增值性使用之成為投資回報(bào)率較高的行業(yè),同時(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也比較在。主地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來自三個(gè)方面:
(1)房地產(chǎn)無法移動(dòng),建成后又不易改變用途,如果市場(chǎng)銷售不對(duì)路,容易造成長(zhǎng)期的空置、積壓。
(2)房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng),從取得土地到房屋建成銷售,通常要 3-5 年的時(shí)間,在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化,都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。
(3)自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)蕩等,都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預(yù)見的影響。
7.難以變現(xiàn)性。
由于房地產(chǎn)位置固定性、用途不易改變等,房地產(chǎn)不像股票和外匯那樣,可以迅速變現(xiàn),其變現(xiàn)性較差。
8.政策限制性。
房地產(chǎn)市場(chǎng)受國家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地用途管理、住房政策、房地產(chǎn)信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生直接或間接的影響。
四、房地產(chǎn)評(píng)估的原則(掌握)
在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí),除了需要遵循供需原則、替代原則、貢獻(xiàn)原則等,還應(yīng)該遵循以下原則:
(一)合法原則
合法原則是指房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等為前提進(jìn)行。在分析房地產(chǎn)的最有效使用時(shí),必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定,依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風(fēng)格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用。
(二)最有效使用原則
評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的用途和利用方式,而是結(jié)合預(yù)期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達(dá)到最佳使用及實(shí)現(xiàn)的可能,以最佳使用所能帶來的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。
五、房地產(chǎn)評(píng)估程序
第六步“綜合分析確定評(píng)估結(jié)果”中特別注意以下幾點(diǎn):
1.所選用的資料是否適當(dāng);
2.評(píng)估原則的運(yùn)用是否適當(dāng);
3.對(duì)資料分析是否準(zhǔn)確,特別是對(duì)影響因素權(quán)重的賦值是否恰當(dāng)。
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