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本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》第二章資產(chǎn)評估的基本方法的串講知識，希望對您的復習有所幫助!!

第三節(jié)    成本法

一、基本涵義

成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。

二、基本前提

第一，被評估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)；

第二，應當具備可利用的歷史資料；

第三，形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的；

第四，被評估資產(chǎn)隨時間推移而不斷貶值。

三、基本要素

就一般意義上講，成本法的運用涉及四個基本要素，即資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值和資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值。

（1）資產(chǎn)的重置成本。簡單地說，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩種。

①復原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、規(guī)格及技術等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。

②更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。

（2）資產(chǎn)的實體貶值。資產(chǎn)的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價值損失。

（3）資產(chǎn)的功能性貶值。資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術的采用，而使原有的資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)的超過體現(xiàn)技術進步的同類資產(chǎn)的運營成本的超支額。

（4）資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值。資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。

四、具體評估方法

（一）重置成本及其估算

重置成本的估算一般可以采用下列方法:

1．重置核算法。該方法在理論上是最貼近重置成本的估算的方法，但局限性較大。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。

[例2-10] 重置購建設備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺5萬元，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為每元人工成本0.8元。該機器設備重置成本為：

直接成本＝50000＋1000＋800＝51800（元）

其中：買價，50000元

運雜費，1000元

安裝費用，800元

其中，原材料，300元

人工，500元

間接成本（安裝成本），400元

重置成本合計，52200元。

2.價格指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。

重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×價格指數(shù)

或，重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×（1+價格變動指數(shù)） 　（2－29）

注意：價格指數(shù)可以是定基價格指數(shù)或環(huán)比價格指數(shù)。

定基價格指數(shù)是評估基準日的價格指數(shù)與資產(chǎn)購建時點的價格指數(shù)之比，即：

（評估基準日價格指數(shù)/資產(chǎn)購建時的價格指數(shù)）×100％

環(huán)比價格變動指數(shù)可考慮按以下式求得：

x=（1+a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）×100％

式中，x為環(huán)比價格指數(shù)；an為第n年環(huán)比價格變動指數(shù)。n=1，2，3……n。

[例2-11] 某被估資產(chǎn)購建于1994年，賬面原值為50000元，當時該類資產(chǎn)的價格指數(shù)為95％，評估基準日該類資產(chǎn)的價格指數(shù)為160%，則：

被估資產(chǎn)重置成本＝50000×（160％/95％）×100％

＝84210（元）

又如，被估資產(chǎn)賬面價值為200000元，1992年建成，1997年進行評估，經(jīng)調查已知同類資產(chǎn)環(huán)比分別為1993年為11.7％，1994年為17％，1995年為30.5％，1996年為6.9％，1997年為4.8%，則有：

被估資產(chǎn)重置成本＝200000×（1＋11.7％）×（1＋17％）×（1＋30.5％）（1＋6.9％）×（1＋4.8％）×100％

＝200000×191％

＝382000（元）

注意：價格指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別：

（1）價格指數(shù)法估算的是重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。

（2）物價指數(shù)的選擇較重要。一般情況下，價格指數(shù)法和重置核算法相比，核算的結果可能有誤差，其準確度沒有后者的高。因此選擇價格指數(shù)時，最好用同類價格指數(shù)。

3.功能價值類比法。

（1）生產(chǎn)能力比例法。

被評估資產(chǎn)重置成本＝（被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量）/（參照物年產(chǎn)量）×參照物重置成本

（2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。

被評估資產(chǎn)重置成本

公式中的x是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，又被稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。在美國，這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般在0.4－1.0之間，如加工工業(yè)一般為0.7，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9。

（二）實體性貶值的測算方法

1.觀察法。（又稱成新率法）

即由專家實際觀測，根據(jù)觀測的情況對被估資產(chǎn)的新舊程度打分，然后加權測算，從而計算出成新率。

資產(chǎn)實體性貶值＝重置成本×（1－實體性成新率） （2-34）

式中，實體性成新率＝1-實體性貶值率

2.使用年限法。

總使用年限＝實際已使用年限+尚可使用年限

實際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

3.修復費用法。

這種方法是利用恢復資產(chǎn)功能所支出的費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的一種方法。如果資產(chǎn)可以通過修復恢復到其全新狀態(tài)，可以認為資產(chǎn)的實體性損耗等于其修復費用。

（三）資產(chǎn)的功能性貶值

資產(chǎn)的功能性貶值是由于技術進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。

功能貶值分為：功能貶值1和功能貶值2。

功能貶值1又叫超額投資成本：是指復原重置成本和更新重置成本兩者的差額。

功能貶值2又叫超額運營成本：是指使用被評估資產(chǎn)和使用同類新式資產(chǎn)向比較，兩者經(jīng)營同一段時間，生產(chǎn)同樣的東西，消耗是不一樣的，即營運成本不同，那么二者成本的差額就是使用被評估資產(chǎn)的超額營運成本。

由于超額運營成本而形成的功能性貶值的計算，通常情況操作步驟如下：

（1）將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。

（2）計算二者的差異，確定凈超額運營成本。

（3）估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。

（4）以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計算公式為：

被評估資產(chǎn)功能性貶值額=∑（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)）（2-37）

（四）資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估算

經(jīng)濟性貶值從概念上講，是由于企業(yè)外部的影響，導致企業(yè)資產(chǎn)本身價值的損失，與企業(yè)資產(chǎn)本身無關。

經(jīng)濟貶值的測算，可以有不同的方法：

⒈ 間接計算法。

⒉ 直接計算法。

直接計算法，就是直接測貶值額。

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