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資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估基礎預習輔導(39)
第六節(jié) 假設開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應用
一、基本思路
如房地產(chǎn)價值的形成:
假設開發(fā)法又稱剩余法、倒算法或預期開發(fā)法。該方法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預期價值,扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后,依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法(該數(shù)值事實上是取得這塊土地所能夠支付的最高價格)。
該方法主要用于待開發(fā)土地的價值
二、適用范圍
1.待開發(fā)土地的估價。
2.將生地開發(fā)成熟地的土地估價。
3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。這時的建筑費還包含拆遷費用。
三、計算公式
1. P=A-(B+C+D+E)(5-24)
式中:
P——表示土地價值;
A——表示開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(可以以售價或者租金等形式表示);
B——表示整個開發(fā)項目的開發(fā)成本;
C——表示投資利息;
D——表示開發(fā)商合理利潤;
E——表示正常稅費。
2.現(xiàn)實估價中剩余法的一個較具體的計算公式為:
地價=預期樓價值-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-利息-稅費-利潤 (5-25)
四、操作步驟
(一)調查房地產(chǎn)的基本情況
(二)確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式
(三)預測房地產(chǎn)售價
1.對于出售的房產(chǎn)——市場法
采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價
2.對于出租的房地產(chǎn),如寫字樓等——收益法
(1)先用市場法,確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益
(2)其次用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價
注意:這里的方法實質上就是教材168頁的公式5-4
[例5-10]根據(jù)當前房在產(chǎn)市場的租金水平,與所開發(fā)房地產(chǎn)類似的房在產(chǎn)未來月租金凈收益為每建筑平方米300元,該類房地產(chǎn)的資本化利率為8%,總建筑面積5000平方米,出租率為80%,則所開發(fā)房地產(chǎn)的總價可確定為(假設房屋收益年其為無限年期)
『正確答案』 (萬元)
(四)估算各項成本費用
1.估算開發(fā)建筑成本費用—建筑費
2.估算專業(yè)費用
指測量、設計等專業(yè)技術費用,該費用通??梢园唇ㄖM的一定比例計算,即:
專業(yè)費用=建筑費 × i ( i為一定的百分率)
3.確定開建設工期,估算預付資本利息。
(1)利息的計算采用復利,而不用單利
(2)預付地價款的利息
已經(jīng)全部預付的地價款×【(1+利率)開發(fā)建設期-1】
(3)建筑開發(fā)費和專業(yè)費的利息
① 分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。
② 期初一次性投入:全期計息
③ 均勻投入:計息期為開發(fā)期的一半
④ 分段均勻投入(例如:第一年投入30%,第二年投入70%):計息期為各段時間一半附加剩余占用期間
⑤ 建設竣工以后的空置及銷售期內應該按照全額全期計算利息
4.估算稅金
一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算
5.估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費用(即銷售費用)
一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算
(五)確定開發(fā)商的合理利潤
投資回報利潤率的計算基數(shù)一般為地價、建筑費和專業(yè)費三項
(六)估算待估對象價值
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