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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》第五章房地產(chǎn)評(píng)估的串講知識(shí),希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!
第五節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
一、基本思路
房地產(chǎn)開發(fā)的各種成本加起來,從成本的角度,把它的成本加和,則得到房地產(chǎn)的評(píng)估值。
假設(shè),房地產(chǎn)的開發(fā),需要一定的成本,如重新開發(fā),成本需要多少,從成本的角度,對(duì)房地產(chǎn)做出評(píng)估。
二、適用范圍
主要適用在,收益法、市場(chǎng)法很難用。
如:有些部隊(duì)機(jī)關(guān)、圖書館、學(xué)校,沒有收益,也很難進(jìn)入市場(chǎng)交易。則可選擇成本法。
三、土地評(píng)估的成本法操作步驟
成本法的基本公式為:
土地價(jià)值=待開發(fā)土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+稅費(fèi)+土地增值收益
(一)計(jì)算待開發(fā)土地取得費(fèi)用
1.國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)組織的費(fèi)用。
包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。
關(guān)于征地費(fèi)用各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn),《中華人民共和國土地管理法》有明確規(guī)定:
征用耕地補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的 6-10倍;
2.為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。
這是對(duì)原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各地有具體規(guī)定。
(二)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用
一般來說,土地開發(fā)費(fèi)用涉及基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。
1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。
對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為"三通一平"、"七通一平"
"三通一平"指:通水、通路、通電、平整地面。
"七通一平"指:通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路,平整地面。
2.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用。
主要指郵電、圖書館、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)施費(fèi)用。
3.小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。
同公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)類似,各地根據(jù)用地情確定合理的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)。
(三)計(jì)算投資利息
墊付的土地取得費(fèi),墊付的土地開發(fā)費(fèi),應(yīng)該計(jì)算相應(yīng)的投資利息。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講,資金,預(yù)付資本不管是從銀行借,還是自己投入的,都應(yīng)該計(jì)算利息。作為一個(gè)要素考慮。
計(jì)算利息時(shí)要注意:計(jì)息期的確定,
計(jì)算利息有兩個(gè)要素:
1.利率。是復(fù)利,還是單利。
2.計(jì)息期。計(jì)息的時(shí)間,要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時(shí)間。如:土地取得費(fèi),土地取得費(fèi)必須先付。才可以開發(fā),所以土地取得費(fèi)是100%支付以后,按照實(shí)際的占有期限計(jì)算利息。乘上規(guī)定的利息率。
開發(fā)費(fèi),無論是"三通一平""七通一平"還是小區(qū)開發(fā),都有一個(gè)開發(fā)期。如:開發(fā)期是兩年,兩年之內(nèi)開發(fā),開發(fā)投進(jìn)一千萬,計(jì)息期怎么計(jì)算,要看一千萬在兩年中是怎樣投入到項(xiàng)目中。有可能是一次投入,也有可能是分期投入,大多數(shù)都分期開發(fā)。分期開發(fā)就是在兩年陸續(xù)投。
在用成本法評(píng)估土地價(jià)格時(shí),投資包括土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)兩大部分。由于兩部分資金的投入時(shí)間和占用時(shí)間不同,土地取得費(fèi)在土地開發(fā)動(dòng)工前即要全部付清,在開發(fā)完成銷售后方能收回,因此,計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)過程中逐步投入,銷售后收回,若土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入,則計(jì)息期為開發(fā)期的一半。
(四)計(jì)算投資利潤和稅費(fèi)
(五)土地增值收益確定
是從得到土地到最后評(píng)估評(píng)估點(diǎn)這段時(shí)間土地的增值情況。
四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法操作步驟
新建房地產(chǎn)價(jià)值 = 土地取得費(fèi)用 + 開發(fā)成本 + 管理費(fèi)用 + 投資利息 + 銷售稅費(fèi) + 正常利潤 ?。?-14)
(一)土地取得費(fèi)用
(二)開發(fā)成本
開發(fā)成本主要由五個(gè)方面構(gòu)成:
1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)
2.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
3.房屋建筑安裝工程費(fèi)
4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
5.開發(fā)過程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用。
(三)開發(fā)利潤
(四)管理費(fèi)用
(五)投資利息
(六)銷售稅費(fèi)
五、舊建筑物評(píng)估的成本法操作步驟
建筑和價(jià)值=重置成本-年貶值額×已使用年限 (5-15)
各種結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率一般如下:
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu): 60年,0%
磚混結(jié)構(gòu)一等: 50年,2%
磚混結(jié)構(gòu)二等: 50年,2%
磚木結(jié)構(gòu)一等: 40年,6%
磚木結(jié)構(gòu)二等: 40年,4%
磚木結(jié)構(gòu)三等: 40年,3%
[例如5-9]某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000m 2 ,該地塊的土地征地費(fèi)用(含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅)為每畝10萬元,土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元,土地開發(fā)周期為兩年,第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的35%,開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%,當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%,銀行貸款年利率為6%,試評(píng)估該土地的價(jià)值。
該土地的各項(xiàng)投入成本均己知,可用成本法評(píng)估。
(1)計(jì)算土地取得費(fèi)。
土地取得費(fèi) =10萬元/畝=150元/平方米
(2)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)。
土地開發(fā)費(fèi) =2億元/平方公里=200元/平方米
(3)計(jì)算投資利息
土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年,土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入,則,
土地取得費(fèi)利息 =150×[(1+6%) 2 -1]
=18.54(元/平方米)
土地開發(fā)費(fèi)利息 =200×35%×[(1+6%) 1..5 -1]+200×65%×[(1+6%) 0..5 -1]
=6.39+3.84
=10.23(元/平方米)
(4)計(jì)算開發(fā)利潤。
開發(fā)利潤 =[(1)+(2)]×10%=35(元/平方米)
(5)計(jì)算土地價(jià)值。
土地單價(jià) =[(1)+(2)+(3)+(4)]×(1+15%)
=(150+200+18.54+10.23+35)×(1+15%)
=475.84(元/平方米)
土地總價(jià) =475.84×15000=7137600(元)
該宗地單價(jià)為 475.84元/平方米,總價(jià)為7137600
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