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(二)客觀總收益(接近于會計中收入的概念)

1.含義

總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。

2.確定客觀總收益時候要注意以下問題

(1)求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實際收益計算。

(2)在計算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實經(jīng)濟中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。

(3)有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況。

3.現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值

基準日后前三年按照合同租金計算，因為違約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。

收益現(xiàn)值=(110+10+10)*1 000/(1+10%)+140*1 000/(1+10%)^2+150*1 000/(1+10%)^3=346 581.52(元)

4.合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為

客觀收益年限=40-2-5=33年

基準日三年后未來年租金收益=150*(1+1%)^3*1 000=154 545.15(元)

收益現(xiàn)值=154 545.15*[[1-1/(1+10%)^33]/10%]/ (1+10%)^3=1 111 126.49(元)

5.最佳轉(zhuǎn)讓價值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)

6.在確定收益值時，可以按照以下思路進行

(1)需以類似房地產(chǎn)的收益作比較;

(2)需對市場走勢作準確的預(yù)測;

(3)必須考慮收益的風險性和可實現(xiàn)性。

(三)客觀總費用(接近于財務(wù)管理中付現(xiàn)費用的概念)

1.定義

總費用是指取得該收益所必需的各項(付現(xiàn))支出，如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。

2.總費用也應(yīng)該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。

3.房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費，通常包含：管理費、維修費、保險費、稅金等。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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