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第五章　房地產(chǎn)評估

考試預(yù)測：

選擇題大約1-3分，總計可能達(dá)到15-25分，肯定考大題【10、12或者18分】，考點(diǎn)重要程度依次為收益法、市場法、路線價法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。

第一節(jié)　房地產(chǎn)評估概述

一、土地的特性

(二)土地的特性(掌握)

1.土地的自然特性(05年多選)

(1)土地位置的固定性。

土地位置的固定性決定了土地價格具有明顯的地域性特征。

(2)土地效用的永續(xù)性

只要土地使用得當(dāng)，土地的效用即利用價值會一直延續(xù)。

(3)土地資源的不可再生性。

(4)土地質(zhì)量的差異性。

土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，此差異導(dǎo)致土地級差地租的產(chǎn)生。

2.土地的經(jīng)濟(jì)特性

(1)土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性

土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)。

(2)土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性

土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時，就必然要求實現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟(jì)上獲得收益。

(3)土地效益的級差性。

土地質(zhì)量的差異性→不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同→經(jīng)濟(jì)效益上具有級差性。

(4)土地利用的多方向性

一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價中需要確定土地的最佳用途。

二、土地使用權(quán)

㈡土地使用權(quán)出讓(土地使用權(quán)首次交易)

3.國務(wù)院確定的土地使用權(quán)出讓最高年限(掌握)

⑴居住用地 70 年;

⑵工業(yè)用地 50 年;

⑶教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年;

⑷商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年;

⑸綜合或者其他用地 50 年。

4.土地使用權(quán)出讓到期續(xù)期的相關(guān)規(guī)定

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請續(xù)期，除因公共利益需要提前收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

非建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定。沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

四、房地產(chǎn)評估的原則 (掌握)

在進(jìn)行房地產(chǎn)評估時，除了需要遵循供需原則、替代原則、貢獻(xiàn)原則等，還應(yīng)該遵循以下原則

(一)合法原則

(二)最有效使用原則

第二節(jié)　房地產(chǎn)價格及其影響因素

一、房地產(chǎn)價格的種類

(二)價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格

2.評估價格

對市場交易價格的模擬。

房地產(chǎn)評估價格根據(jù)使用目的及其作用可分為基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等幾種。

其中基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。

(四)按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等 (重點(diǎn))

房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格

房地產(chǎn)單位價格有三種情況：

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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