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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2014年注冊資產(chǎn)評估師考試課程，全面的了解注冊資產(chǎn)評估師考試教材相關(guān)重點，整理了2014年注冊資產(chǎn)評估師考試科目《財務(wù)會計》相關(guān)知識點，希望對您的備考有所幫助!!

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

(一)資本化的后續(xù)支出

1.成本模式下

(1)轉(zhuǎn)入改擴建時

借：在建工程

投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

貸：投資性房地產(chǎn)

(2)發(fā)生改擴建支出時

借：在建工程

貸：銀行存款

(或應(yīng)付賬款)

(3)完工時

借：投資性房地產(chǎn)

貸：在建工程

2.公允價值模式下

(1)轉(zhuǎn)入改擴建時

借：在建工程

貸：投資性房地產(chǎn)――成本

――公允價值變動

(2)發(fā)生改擴建支出時

借：在建工程

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款

(3)完工時

借：投資性房地產(chǎn)――成本

貸：在建工程

(二)費用化的后續(xù)支出

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：銀行存款等科目

【要點提示】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出與固定資產(chǎn)基本一致，可參照固定資產(chǎn)后續(xù)支出原則來理解。

5.3.4　投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

一、轉(zhuǎn)換條件

在下列情況下，當(dāng)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

①投資性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。比如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用房地產(chǎn);

②自用房地產(chǎn)停止自用，改用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。比如過去是辦公用的大樓，現(xiàn)在騰出來作為投資性房地產(chǎn)出租出去;

③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn);

④自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

二、轉(zhuǎn)換日的確定

①投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期;

②作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日;

③自用土地使用權(quán)停止自用，改為用于資本增值，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)停止將該項土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理且管理當(dāng)局作出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期。

三、轉(zhuǎn)換時入賬口徑的選擇

1.在成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價值，以其轉(zhuǎn)換前的賬面價值確定。

會計分錄為：

A.由自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時：

借：投資性房地產(chǎn)(按轉(zhuǎn)換時的原賬面價值計量)

累計折舊(攤銷)

固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備

貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨

投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

B.由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時：

借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨(按轉(zhuǎn)換時的原賬面價值計量)

投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

累計折舊(攤銷)

固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備

【例5-27】自20×7年9月1日起，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回自用。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，截至20×7年8月31日，賬面價值為3000萬元，其中，原價5000萬元，累計已提折舊2000萬元。甲企業(yè)的會計處理為：

借：固定資產(chǎn) 　50 000 000

投資性房地產(chǎn)累計折舊(推銷)　20 000 000

貸：投資性房地產(chǎn)——××廠房 　50 000 000

累計折舊 　20 000 000

2.以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價值，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值與投資性房地產(chǎn)原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。

會計分錄為：

借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨(以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量)

公允價值變動損益(公允價值小于賬面價值的差額列為損失)

貸：投資性房地產(chǎn)(按轉(zhuǎn)換當(dāng)時的賬面價值結(jié)轉(zhuǎn))

公允價值變動損益(公允價值大于賬面價值的差額計收益)

【例題15·單選題】(2008年)企業(yè)將采用公允價值計量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與賬面價值的差額應(yīng)記入的會計科目是()。

A.公允價值變動損益

B.投資收益

C.利潤分配一未分配利潤

D.資本公積

[答案]A

[解析]企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益(公允價值變動損益)。選項A正確。

3.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)時，如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值，應(yīng)當(dāng)將差額計入當(dāng)期損益;如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值，應(yīng)當(dāng)將其差額計入資本公積。

會計分錄為：

借：投資性房地產(chǎn)(以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量)

累計折舊(攤銷)

公允價值變動損益(公允價值小于賬面價值的差額列為損失)

資產(chǎn)減值準(zhǔn)備(轉(zhuǎn)換當(dāng)時已提減值準(zhǔn)備)

貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨(按轉(zhuǎn)換當(dāng)時的賬面余額結(jié)轉(zhuǎn))

資本公積(公允價值大于賬面價值的差額不得列為收益，而是追加資本公積)

【例5-28】自20×7年9月1日起，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回自用。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，20×7年9月1日，該廠房的公允價值為3500萬元，原賬面價值為3600萬元，其中，成本3200萬元，公允價值增值400萬元。甲企業(yè)的會計處理為：

借：固定資產(chǎn) 　35 000 000

公允價值變動損益 1 000 000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本 32 000 000

——公允價值　4 000 000

【例5-29】甲企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，自20×7年9月1日起，甲企業(yè)將作為存貨的寫字樓出租，且采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，20×7年9月1日，該寫字樓的公允價值為3000萬元，賬面余額為2700萬元，未計提跌價準(zhǔn)備。甲企業(yè)的會計處理為：

20×7年9月1日：

借：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓(成本)　30 000 000

貸：開發(fā)產(chǎn)品 27 000 000

資本公積——其他資本公積 　3 000 000

【要點提示】這三組分錄中需重點關(guān)注后兩種情況中轉(zhuǎn)化差額的處理方式，尤其是第三個。

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（責(zé)任編輯：何以笙簫默）

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