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2014年資產(chǎn)評估師考試科目《財務(wù)會計》知識點33

發(fā)表時間:2013/11/21 11:11:49 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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四、投資性房地產(chǎn)的處置

【要點提示】投資性房地產(chǎn)處置損益的計算是常見的單選題選材,考生應(yīng)關(guān)注其數(shù)據(jù)推導(dǎo)過程。對公允模式下暫時損益轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)收入的會計處理,考生應(yīng)作重點掌握。

(一)成本模式下

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益(將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入,所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本)。

【例題16·基礎(chǔ)知識題】某公司2006年1月1日將2004年12月31日開始使用的一幢辦公樓用于對外出租。該資產(chǎn)的買價為3000萬元,相關(guān)稅費20萬元,預(yù)計使用壽命為40年,預(yù)計殘值為21萬元,預(yù)計清理費用1萬元,甲公司采用直線法提取折舊,且未發(fā)生減值問題。該辦公樓的年租金為400萬元,于年末一次結(jié)清,租賃開始日為2006年1月1日。2007年1月1日以3200萬元的價格對外轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn),營業(yè)稅率為5%,假設(shè)公允價值不能可靠估計,且不考慮其他相關(guān)稅費。

要求:對該辦公樓轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)以及處置投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)進行處理。

【答案及解析】根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則,甲公司將自用辦公樓改為出租符合投資性房地產(chǎn)的界定條件,應(yīng)單獨列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算,其后續(xù)會計處理應(yīng)參照《企業(yè)會計準則—固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理。

具體處理如下:

①2005年末累計計提的折舊額=[3020-(21-1)]÷40=75(萬元);

借:投資性房地產(chǎn)3020

累計折舊 75

貸:固定資產(chǎn) 3020

投資性房地產(chǎn)累計折舊 75

②2006年計提的折舊額=[3020-(21-1)]÷40=75(萬元);

會計分錄如下:

A.提取當(dāng)年折舊時:

借:其他業(yè)務(wù)成本 75

貸:投資性房地產(chǎn)累計折舊 75

B.收取租金時:

借:銀行存款 400

貸:其他業(yè)務(wù)收入 400

③ 2007年1月1日后以3200萬元的價格對外轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn),營業(yè)稅率為5%,則甲公司處置房產(chǎn)的會計處理如下:

借:銀行存款 3200

貸:其他業(yè)務(wù)收入 3200

借:其他業(yè)務(wù)成本 2870

投資性房地產(chǎn)累計折舊 150

貸:投資性房地產(chǎn) 3020

借:營業(yè)稅金及附加 160

貸:應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅 160

【例題17·單選題】丙公司于2007年12月31日將一辦公樓對外出租并采用成本模式進行后續(xù)計量,租期為5年,每年12月31日收取租金150萬元,出租時該辦公樓的賬面原價為2800萬元,已提折舊500萬元,已提減值準備300萬元,尚可使用年限20年,丙公司對該辦公樓采用年限平均法計提折舊,假定無殘值。2008年末、2009年末、2010年末、2011年末該辦公樓的可收回價值分別為2000萬元、1710萬元、1700萬元和1560萬元。假定辦公樓的折舊方法、預(yù)計折舊年限和預(yù)計凈殘值一直未發(fā)生變化。2012年3月5日丙公司將其出售,收到1530萬元存入銀行,假定無相關(guān)稅費。則丙公司出售該辦公樓時產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)利潤為( )萬元。

A.33.75 B.45.26

C.25.21 D.36.45

[答案]A

[解析]

①2008年末辦公樓的賬面價值=2800-500-300-(2800-500-300)÷20=1900(萬元);

②2008年末可收回價值為2000萬元,辦公樓價值有所恢復(fù),但不應(yīng)確認;

③2009年末辦公樓的賬面價值=1900-(2800-500-300)÷20=1800(萬元);

④2009年末辦公樓的可收回價值為1710萬元,則應(yīng)追提減值準備90萬元(=1800-1710);

⑤2010年辦公樓的折舊額=1710÷18=95(萬元);

⑥2010年末辦公樓的賬面價值=1710-95=1615(萬元);

⑦2010年辦公樓的可收回價值為1700萬元,辦公樓價值有所恢復(fù),但不應(yīng)確認;

⑧2011年末辦公樓的賬面價值=1710-95-95=1520(萬元);

⑨2011年末辦公樓的可收回價值為1560萬元,辦公樓價值有所恢復(fù),但不應(yīng)確認;

⑩2012年出售時辦公樓的賬面價值為1496.25萬元(=1520-95×3/12),則該辦公樓出售時的其他業(yè)務(wù)利潤=1530-1496.25=33.75(萬元)。

(二)公允價值模式下

一般分錄如下:

1.按實際收到的款項

借:銀行存款

貸:其他業(yè)務(wù)收入

2.按當(dāng)時投資性房地產(chǎn)的賬面余額

借:其他業(yè)務(wù)成本

貸:投資性房地產(chǎn)――成本

――公允價值變動(也可能在借方)

3.將累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入

借:公允價值變動損益

貸:其他業(yè)務(wù)收入

或反之。

4.將轉(zhuǎn)換時原計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入

借:資本公積――其他資本公積

貸:其他業(yè)務(wù)收入

【例題18·單選題】2006年12月20日甲公司與乙公司簽訂協(xié)議,將自用的辦公樓出租給乙公司,租期為3年,每年租金為500萬元,于年初收取,2007年1月1日為租賃期開始日,2009年12月31日到期。甲公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)。2007年1月1日此辦公樓的公允價值為900萬元,賬面原價為3000萬元,已提折舊為2000萬元,未計提減值準備。2007年12月31日該辦公樓的公允價值為1200萬元。2008年12月31日辦公樓的公允價值為1800萬元。2009年12月31日辦公樓的公允價值為1700萬元。2009年12月31日租賃協(xié)議到期,甲公司與乙公司達成協(xié)議,將該辦公樓出售給乙公司,價款為3000萬元。則甲公司出售辦公樓時產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)利潤為( )萬元。

A.1300 B.2200

C.2000 D.2700

[答案]C

[解析]

①2007年初自用辦公樓轉(zhuǎn)為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時產(chǎn)生的價值貶值額=(3000-2000)-900=100(萬元),列入“公允價值變動損益”借方;

②2007年末根據(jù)當(dāng)時的公允價值1200萬元,應(yīng)認定投資性房地產(chǎn)暫時增值額=1200-900=300(萬元);

③2008年末根據(jù)當(dāng)時的公允價值1800萬元,應(yīng)認定投資性房地產(chǎn)暫時增值額=1800-1200=600(萬元);

④2009年末根據(jù)當(dāng)時的公允價值1700萬元,應(yīng)認定投資性房地產(chǎn)暫時貶值額=1800-1700=100(萬元);

⑤2009年末出售辦公樓時產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)收入=3000(萬元);

⑥2009年末出售辦公樓時產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)成本=1700(萬元);

⑦2009年末出售辦公樓時由其持有期間產(chǎn)生的暫時凈增值轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入額=-100+300+600-100=700(萬元);

⑧2009年末出售辦公樓時產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)利潤=3000-1700+700=2000(萬元)。

【例5-30】甲公司將其一項投資性房地產(chǎn)(寫字樓)出售給乙公司,甲公司采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)。合同價款為8000萬元,乙公司已用銀行存款付清。出售時,該棟寫字樓的原賬面余額為5000萬元,已計提折舊1000萬元。甲公司的會計處理為:

借:銀行存款 80 000 000

貸:其他業(yè)務(wù)收入 80 000 000

借:其他業(yè)務(wù)成本  40 000 000

投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷) 10 000 000

貸:投資性房地產(chǎn)——××寫字樓  50 000 000

【例5-31】承【例5-30】,假設(shè)甲公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)。出售時,該棟寫字樓的成本為3500萬元,公允價值增值額為500萬元。甲公司的會計處理為:

借:銀行存款 80 000 000

貸:其他業(yè)務(wù)收入 80 000 000

借:其他業(yè)務(wù)成本 40 000 000

貸:投資性房地產(chǎn)——成本 35 000 000

——公允價值變動 5 000 000

同時:將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入

借:公允價值變動損益 5 000 000

貸:其他業(yè)務(wù)收入 5 000 000

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(責(zé)任編輯:何以笙簫默)

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