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本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》第五章房地產(chǎn)評估的串講知識，希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

二、房地產(chǎn)價格的影響因素

影響房地產(chǎn)價格的因素通常可劃分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素，下面分別予以闡述

（一）一般因素

一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素。這些因素通常會對較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)的各宗房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生全局性的影響。這類因素主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。

1.經(jīng)濟因素。

（1）經(jīng)濟發(fā)展因素。國民經(jīng)濟增長速度、國民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價指數(shù)等經(jīng)濟因素都會對地價的形成產(chǎn)生影響。

（2）財政金融因素。存款利率、貸款利率、物價上升指數(shù)、稅率、貸款比例和土地資本化率等財政金融因素對房地產(chǎn)價格的形成有著密切的關(guān)系。

（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在這里主要是指第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟及國民生產(chǎn)總值中的比例關(guān)系以及房地產(chǎn)業(yè)在其中所占的比重。一般來說，第三產(chǎn)業(yè)的比重越大，房地產(chǎn)價格會相應(yīng)上升。

2.社會因素。

（1）人口因素。

房地產(chǎn)需求的主體是人，因此，人的數(shù)量和素質(zhì)直接決定地產(chǎn)的需求程度，因而對房地產(chǎn)價格有著很大影響。

人口數(shù)量與房地產(chǎn)價格的關(guān)系是正相關(guān)的。

人口密度是人口數(shù)量的相對指標(biāo)。人口密度高的地區(qū)，一般房地產(chǎn)的供給相對缺乏，供不應(yīng)求，因此，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平趨高。

社會文明、人口平均文化程度、居民的修養(yǎng)也能間接地影響房地產(chǎn)價格。

（2）家庭規(guī)模因素。隨著家庭人口平均數(shù)的下降，即家庭小型化，對總的住宅套數(shù)的需求將增加，因此，對房地產(chǎn)的需求會增加，房地產(chǎn)的價格也就會上漲。

（3）房地產(chǎn)投機因素。

（4）教育科研水平和治安因素。如果一個地區(qū)的教育水準(zhǔn)高、科研水平高，則意味著受教育的方便程度提高，科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的可能性增大，因而且房地產(chǎn)價格水平也會上升。一個地區(qū)若經(jīng)常發(fā)生偷盜、搶劫等犯罪案件，則意味著該地區(qū)居民的生命財產(chǎn)缺乏保障，因此會造成地價低落。

（5）社會福利因素。

3.行政因素。

社會、經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)價格的影響，主要是以利益為中心，但行政因素的影響，則以公益為中心，行政因素是從公益觀點，積極扶助和促進房地產(chǎn)的利用，或限制其消極作用，但最終目的是提高整體房地產(chǎn)的交用。行政因素通過對社會、經(jīng)濟等行為加以規(guī)范來影響房地產(chǎn)價格。主要指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等因素。

（1）土地使用制度與住房制度、地價政策。

（2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。這些因素決定了一個城市的性質(zhì)、發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)模，還決定城市用地結(jié)構(gòu)、城市景觀輪廓線、地塊用途、利用程度等。土地被規(guī)劃為住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、農(nóng)業(yè)區(qū)等不同區(qū)域，對土地價格影響極大。

（3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)稅收，可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資者的積極性，抑制不正當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)投機，理順房地產(chǎn)收益分配關(guān)系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

（4）行政隸屬關(guān)系變更。一個地區(qū)的行政隸屬關(guān)系發(fā)生變更，也會影響其房地產(chǎn)價格水平

（5）交通管制。交通管制包括禁止通行，實行單行道及限制通行時間等規(guī)定。

4.心理因素。心理因素對房地產(chǎn)價格的影響是很微妙的，也是一個不可忽視的因素，主要表現(xiàn)為：購買或出售心態(tài)、對居住環(huán)境的認同度、欣賞趣味、時尚風(fēng)氣、接近名家住宅心理、講究門牌號碼或土地號碼、講究風(fēng)水、價值觀的變化等。

（二）區(qū)域因素

區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。

1.商服繁華因素。這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高。

2.道路通達因素。這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也較高。

3.交通便捷因素。這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價格水平也較高。

4.城市設(shè)施狀況因素。

（1）基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。

（2）生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、儲蓄所、郵局等設(shè)施。

（3）文化娛樂設(shè)施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施。

5.環(huán)境狀況因素。若一個地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價格水平較低。

（三）個別因素

個別因素分為土地個別因素和建筑物個別因素。

1.土地的個別因素。土地個別因素，也叫宗地因素，是宗地自身的條件和特征對該地塊價格產(chǎn)生影響的因素。

（1）區(qū)位因素。區(qū)位是影響地價的一個非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會經(jīng)濟區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時，地價會上升；相反，則地價下跌。

（2）面積因素、寬度因素、深度因素。一般來說，宗地面積必須適宜，規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價。

（3）形狀因素。土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價。一般認為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號，三角形等不規(guī)則土地的地價也可能畸高。

（4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素。地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。

（5）容積率因素。容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。

（6）用途因素。土地的用途對地價影響相當(dāng)大，同一宗土地，規(guī)劃為不同用途，則地價不相同。一般來說，對于同五宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價是遞減的。

（7）土地使用年期因素。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。

2.建筑物的個別因素。在影響房地產(chǎn)價格的個別因素中，影響土地價格的個別因素和影響建筑物和影響建筑物價格的個別因素并不完全相同，以下闡述影響建筑物價格的個別因素。

（1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等。建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。

（2）設(shè)計、設(shè)備等是否良好。建筑物形狀、設(shè)計風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng)，建筑物設(shè)計、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng)，對建筑物價格有很大的影響。

（3）施工質(zhì)量。建筑物的旋工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對建筑物的價格亦有很大影響。

（4）法律限制。有關(guān)建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。

（5）建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。建筑物應(yīng)當(dāng)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用，其價值自然會降低。

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