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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》第五章房地產(chǎn)評(píng)估的串講知識(shí)，希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第七節(jié)　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

一、基準(zhǔn)地價(jià)的含義

基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

思路：公式表示形式與市場(chǎng)法比較相似，但與市場(chǎng)法是兩個(gè)思路，這個(gè)方法的出發(fā)點(diǎn)，前面講過，基準(zhǔn)地價(jià)，標(biāo)定地價(jià)，土地使用權(quán)出讓底價(jià)，從一級(jí)市場(chǎng)到二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)評(píng)估，講過房地產(chǎn)的價(jià)格體系。

基準(zhǔn)地價(jià)是任何一個(gè)城市，最基準(zhǔn)的地價(jià)，是由政府確定的，按照區(qū)域和用途測(cè)算的單位土地面積的價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算出來之后，某一塊地，在轉(zhuǎn)讓時(shí)先轉(zhuǎn)換成標(biāo)定地價(jià)，然后在由標(biāo)定地價(jià)轉(zhuǎn)為土地使用權(quán)出讓底價(jià)，在政府與開發(fā)商談判轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，如果進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，需要作評(píng)估，基準(zhǔn)地價(jià)和二級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)價(jià)與評(píng)估價(jià)之間不是一個(gè)口徑，中間隔著標(biāo)定地價(jià)，隔著土地使用權(quán)出讓底價(jià)。它并不是這塊地的市場(chǎng)價(jià)。

從其定義可以看出，基準(zhǔn)地價(jià)不同于宗地地價(jià)，它有一個(gè)重要特點(diǎn)，是特定區(qū)域的平均價(jià)格，因而基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式有區(qū)片價(jià)和路段價(jià)。

二、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的基本思路。

如何利用基準(zhǔn)地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)是已知的，政府要公布的，定期修正，幾年修正一次的，要利用已知的基準(zhǔn)地價(jià)，考慮到基準(zhǔn)地價(jià)和評(píng)估價(jià)之間口徑上的差異，并還原，利用調(diào)整的系數(shù)，把基準(zhǔn)地價(jià)修正為二級(jí)市場(chǎng)的評(píng)估價(jià)。

三、基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)與作用

（一）基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)

（二）基準(zhǔn)地價(jià)的作用

四、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本思路

根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)考慮到它和二級(jí)市場(chǎng)評(píng)估的市場(chǎng)公允價(jià)，直接在口徑上不同和差異，利用系數(shù)把它修正為二級(jí)市場(chǎng)的評(píng)估價(jià)。

五、準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法　適用范圍

1.適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地估價(jià)，即該城市具備基準(zhǔn)地價(jià)成果圖和相應(yīng)修正體系成果。

2.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法可在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估，因此，可快速方便地進(jìn)行大面積的數(shù)量眾多的土地價(jià)值評(píng)估。

3.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的精度取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的精度，因此，該方法一般在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法，而作為一種輔助方法。

六、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的程序

（一）收集、整理土地定級(jí)估價(jià)成果資料

（二）確定修正系數(shù)表

（三）調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件

（四）制定被估宗地因素修正系數(shù)

（五）確定被估宗地使用年期修正系數(shù)

（六）確定期日修正系數(shù)

（七）確定容積率修正系數(shù)

（八）評(píng)估宗地地價(jià)

被估宗地地價(jià) = 待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià) × 年期修正系數(shù) × 期日修正系數(shù) × 容積率修正系數(shù) × 其它因素修正系數(shù)

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