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第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述

了解房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性是開展評(píng)估工作的基礎(chǔ)，對(duì)評(píng)估方法和相關(guān)參數(shù)的選擇至關(guān)重要。

一、土地的經(jīng)濟(jì)特性

土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性;土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性;土地利用的多方向性;土地效益的級(jí)差性。

二、土地使用權(quán)

國(guó)有土地使用權(quán)出讓;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;土地使用權(quán)出租;土地使用權(quán)抵押;出讓合同屆滿。

國(guó)有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。

土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途由國(guó)務(wù)院確定：

1.居住用地 70 年;

2.工業(yè)用地 50 年;

3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年;

4.商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年;

5.綜合或者其他用地 50 年。

注意：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押均是與其附著建筑物一起轉(zhuǎn)讓的。

三、房地產(chǎn)的特性：位置固定性;供求區(qū)域性;使用長(zhǎng)期性;投資大量性;保值與增值性;投資風(fēng)險(xiǎn)性;難以變現(xiàn)性;政策限制性。

保值與增值性：

一般物品在使用過(guò)程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價(jià)值會(huì)逐漸減少。

而從長(zhǎng)期來(lái)看，土地的價(jià)值呈上升走勢(shì)。

(1)由于土地資源的有限性和固定性，制約了對(duì)房地產(chǎn)不斷膨脹的要求，特別是對(duì)良好地段物業(yè)的需求，導(dǎo)致價(jià)格上漲。

(2)對(duì)土地的改良和城市基礎(chǔ)實(shí)施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導(dǎo)致土地增值。

投資風(fēng)險(xiǎn)性：

房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性和保值增值性使用之成為投資回報(bào)率較高的行業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也比較大。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自三個(gè)方面：

(1)房地產(chǎn)無(wú)法移動(dòng)，建成后又不易改變用途，如果市場(chǎng)銷售不對(duì)路，容易造成長(zhǎng)期的空置、積壓。

(2)房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，從取得土地到房屋建成銷售，通常要3-5年的時(shí)間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。

(3)自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)蕩等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無(wú)法預(yù)見的影響。

四、房地產(chǎn)評(píng)估的兩個(gè)原則：

由于土地具有固定性、稀缺性、個(gè)別性等特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)即不充分市場(chǎng)。

最有效使用原則和合法原則(房地產(chǎn)相關(guān)宏觀政策和規(guī)劃較多，這是學(xué)習(xí)中要注意的)

五、房地產(chǎn)評(píng)估程序：

需要認(rèn)真閱讀第(五)和(六)部分

“綜合分析確定評(píng)估結(jié)果”應(yīng)注意：所選用的資料是否適當(dāng);評(píng)估原則的運(yùn)用是否適當(dāng);對(duì)資料分析是否準(zhǔn)確，特別是對(duì)影響因素權(quán)重的賦值是否恰當(dāng)。

注：為得到一個(gè)公平合理的價(jià)值，一般以一種評(píng)估方法為主，同時(shí)以另一種或幾種評(píng)估方法為輔，以相互驗(yàn)證，需綜合分析確定評(píng)估值。

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（責(zé)任編輯：何以笙簫默）

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