本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》第五章房地產(chǎn)評估的串講知識,希望對您的復習有所幫助!!
第八節(jié) 路線價法在房地產(chǎn)評估中的應用
在我國的評估當中實物當中,路線價法運用的不是很多。
一、路線價估法的含義和理論依據(jù)
(一)路線價估法的含義
路線價估價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理,在特定街道上設定單價,并依此單價,并依此單價配合深度百分率表及其他修正率表,用數(shù)學方法來計算臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。適合大面積的評估大量的土地。比較快速、簡捷。
(二)路線價估法的理論依據(jù)
從經(jīng)濟學講,土地的價值是隨著土地的遠近而遞減,離街道越遠價值就會 遞 減。
如圖:比如說有一條街道,有一塊地,那么這塊地離主街道近的部分,其價值就高,離主街道遠的部分價值就低。離主街道越遠價值就越低。
二、路線價估法的計算公式
如果宗地條件特殊,如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形關地、袋地等,則需按下列公式計算:
三、路線價估價法的適用范圍
四、路線價估價法的程序
(一)路線價區(qū)段劃分
(二)標準宗地的確定
路線價法在國外比較實行,一般實用英尺,所以標準宗地一般的長度,一般是按照 100 英尺為標準計算。
(三)路線價的評估
(四)深度百分率表的制作
以四三二一法則舉例說明:定一個標準的宗地,標準深度。
假如說臨街,假如說標準深度是 100 英尺,把它均分為四個等分,每一部分的深度是 25 英尺,第一部分深度的價值是多少呢?所謂說,四三二一法則,就是說,第一個 25 英尺,它的面積僅僅是標準宗地總面積的1/4 。價值相當于全部宗地價值的百分之四十。雖然真正的面積只占總面積的1/4,25 %,但是由于離街道近,所以占總價值的40% 。第二塊區(qū)段同樣是 25 英尺,面積也是總面積的四分之一,但是它的價值比第一塊低。因為它離街道比第一塊遠。所以占總價值的30%,也就是0.3。第三塊宗地的價值相當于全部價值的20% ,第四塊,離的比較遠,所以只占總價值的 10% 。 如果有第五塊的話,它將占總價值的9%,第六塊占8%。
(五)計算宗地價值
五、深度百分率表
深度百分率分三種:
第一種:單獨深度百分率。
如:第一段叫A1,第一個25英尺,單獨深度百分率,40%。第二段叫 A2,25英尺,30%。第三段A3,20%。第四段A4,10%。第五段A5,9%,第六段A6,8%。是呈遞減的。
第二種:累計深度百分率。
第一段 A1 單獨深度百分率是百分之四十。累計到這為止,它的深度百分率也是 40% ,如果加上第二段,A2是30%,那么累計深度百分率是 70% 。
第三種:平均深度百分率。
平均深度百分率 = 累計深度百分率×標準深度÷宗地深度
六、路線價法則介紹
1.四三二一法則
2.蘇慕斯法則
3.霍夫曼法則
4.哈柏法則
七、路線價法的應用舉例
[ 例 5 - 12] 現(xiàn)有臨街宗地A、B、C、D、E,如圖5-3,深度分別為25英尺,50英尺,75 英尺,100英尺和125英尺,寬度分別為10英尺,10英尺,20英尺,20英尺,30英尺。路線價為2000元/英尺,設標準深度為100英尺,試運用"四三二一"法則,計算各宗土地的價值。
A=2000 × 0.4 × 10=8000( 元 )
B=2000 × 0.7 × 10=14000( 元 )
C=2000 × 0.9 × 20=36000( 元 )
D=2000 × 1.0 × 20=40000( 元 )
E=2000 ×( 1.0+0.09 )× 30=65400( 元 )
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