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為了幫助您更好的學(xué)習(xí)注冊資產(chǎn)評估師考試，全面了解2012年資產(chǎn)評估師考試的相關(guān)重點，我們特地為您匯編了資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)資料，希望對您有所幫助!!

資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)輔導(dǎo)(33)

3.現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值

基準日后前三年按照合同租金計算，因為違約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。

收益現(xiàn)值=(110+10+10)*1 000/(1+10%)+140*1 000/(1+10%)^2+150*1 000/(1+10%)^3=346 581.52(元)

4.合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為

客觀收益年限=40-2-5=33年

基準日三年后未來年租金收益=150*(1+1%)^3*1 000=154 545.15(元)

收益現(xiàn)值=154 545.15*【[1-1/(1+10%)^33]/10%】/ (1+10%)^3=1 111 126.49(元)

5.最佳轉(zhuǎn)讓價值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)

3.在確定收益值時，可以按照以下思路進行

(1)需以類似房地產(chǎn)的收益作比較;

(2)需對市場走勢作準確的預(yù)測;

(3)必須考慮收益的風(fēng)險性和可實現(xiàn)性。

(三)客觀總費用(接近于財務(wù)管理中付現(xiàn)費用的概念)

1.定義

總費用是指取得該收益所必需的各項(付現(xiàn))支出，如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。

2.總費用也應(yīng)該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。

3.房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費，通常包含：管理費、維修費、保險費、稅金等。

四、資本化率

資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關(guān)鍵的因素。

(一)資本化率的實質(zhì)

1.資本化率在一定程度上反應(yīng)了投資收益率。

提示：這里實質(zhì)上和教材第二章46頁的內(nèi)容一致，請大家對比學(xué)習(xí)。

2.資本化率的大小與投資風(fēng)險的大小成正相關(guān)的關(guān)系。

3.投資風(fēng)險越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價值越低。

(二)求取資本化率的方法

1.凈收益與售價比率法(這個方法本質(zhì)上和135的例題方法接近)

(1)收集市場上近期交易的與被評估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價格等資料。

(2)計算各個交易實例的凈收益與售價比率法(這實質(zhì)上就是投資收益率)，視作資本化率。

(3)對所以實例的資本化率進行簡單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值，視作是被評估房地產(chǎn)的資本化率。

[例5-1]在房地產(chǎn)市場中收集到五個與待估房地產(chǎn)類似的交易實例，見表5-1(假設(shè)交易價格為無限年期)。

表5-1 凈收益與售價交易實例

對以上五個可以實例的資本化率進行簡單算術(shù)平均就可以得到資本化率為：

『正確答案』

r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5

=7.32%

注意：

(1)在這里，凈收益/交易價格=投資收益率=折現(xiàn)率，事實上隱含著一個假設(shè)，即該收益是無限年限的，同時交易價格也是房地產(chǎn)無限使用年限的交易價格。這樣就有P=A/r，從而有r=A/P

(2)但是在教材135頁那個例題是基于機器設(shè)備的使用年限最大為n，所以P= A×(P/A,i,n)=A/r A，從而有rA=A/P，在使用內(nèi)插法才能夠計算獲得折現(xiàn)率r

2.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法

資本化率=安全利率(銀行中長期利率)+ 風(fēng)險調(diào)整值

3.各種投資收益率排序插入法

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