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二、國家所有權和集體所有權、私人所有權

1.國家所有權

國家所有權是指以國家的名義享有的所有權，即國家對國有財產的占有、使用、收益和處分的權利。法律規(guī)定屬于國家所有的財產，屬于國家所有即全民所有。

(1)國家所有權具有主體的唯一性和統(tǒng)一性的特征。國家所有權的主體為國家，即中華人民共和國。

(2)我國國家所有權的客體既包括了土地及其他自然資源的所有權，也包括了各類動產和不動產。

專屬于國家所有的財產，不適用善意取得。①礦藏、水流、海域、城市的土地。②無線電頻譜資源。③國防資產。

(3)國家所有權取得方式，除了可以通過積累和交易的方式取得外，還可以通過稅收、沒收、贖買、征收、罰款等方式取得。

2.集體所有權

集體所有權是指集體組織及集體組織全體成員對集體財產享有占有、使用、收益和處分的權利。

3.私人所有權

私人所有權是指私人依法享有的占有、使用、收益和處分其財產的權利。

三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權

1.業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

2.建筑物區(qū)分所有權是由共有所有權、專有所有權、共同管理權三要素復合而成的特別所有權。

3.建筑物區(qū)分所有權的三要素須結為一體，不可分離，在轉讓、抵押、繼承時，應將三者同時進行。

4.下列事項由業(yè)主共同決定：

(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約;

(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(4)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;

(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

(6)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

其中決定前述規(guī)定中的第(5)項和第(6)項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意;決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

四、相鄰關系

1.相鄰一方有權要求他方提供必要的便利，他方應基于必要提供便利;相鄰各方在行使相鄰權時，應盡量避免和減少給對方造成的損失，不得濫用權利。

2.不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。

五、共有

(一)共有概述

(二)按份共有

1.共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。

2.按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定;不能確定出資額的，視為等額享有。

3.按份共有人的權利包括：

(1)有權依其份額對共有財產享有占有、使用、收益權。按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。但對共有財產的使用方法，應由全體共有人協(xié)商確定。

(2)有權按照約定管理共有財產。共有人按照約定管理共有的不動產或者動產;沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

(3)有權處分其份額。按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。

(4)優(yōu)先購買權。共有人轉讓其份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。

(5)全體共有人有權處分共有財產。處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

4.按份共有人按照各自的份額享有權利，同時也要按各自的份額分擔義務。對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔。

(三)共同共有

1.共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

2.對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，共同共有人共同負擔。

(四)共有物的分割

1.沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。

2.共有人可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割;難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

(五)因共有財產而產生的共同債務

例題：下列關于共有的說法正確的是()。

A.處分共有的不動產或者動產，應當經占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

B.對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外

C.對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定

D.對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔

E.按份共有中，共有人轉讓其份額，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權

答案：ABCDE

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（責任編輯：中大編輯）