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3.華特科技有限公司以支付現(xiàn)金和發(fā)行股票的方式收購(gòu)了非同一控制下的達(dá)因公司90%的權(quán)益。收購(gòu)對(duì)價(jià)包括：人民幣30億元 ，同時(shí)為收購(gòu)所發(fā)行的股票面值1元，發(fā)行市場(chǎng)價(jià)格為4.5元，總發(fā)行份數(shù)為10億股。

資產(chǎn) 期末數(shù) 負(fù)債及所有者權(quán)益 期末數(shù)

貨幣資金300應(yīng)付賬款300 應(yīng)收賬款凈額900應(yīng)付票據(jù)600 存貨1 800長(zhǎng)期借款2 700

固定資產(chǎn)凈值2 100實(shí)收資本1 200 無(wú)形資產(chǎn)300留存收益600

資產(chǎn)總計(jì)5 400負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì)5 400

評(píng)估師分析達(dá)因公司的資產(chǎn)負(fù)債表，并經(jīng)過(guò)調(diào)查，得到以下信息賬面價(jià)值與評(píng)估價(jià)值不一致的事項(xiàng)(除非特別注明，貨幣單位均為人民幣百萬(wàn)元)：

⑴應(yīng)收款項(xiàng)賬面原值1000，壞賬準(zhǔn)備100，凈值900。評(píng)估時(shí)確定其回收風(fēng)險(xiǎn)損失率20%，審計(jì)機(jī)構(gòu)確定的壞賬準(zhǔn)備為120。

⑵存貨中庫(kù)存的 B 材料以外其他材料賬面價(jià)值和評(píng)估價(jià)值相等，B材料分兩批購(gòu)進(jìn)，第一批購(gòu)進(jìn)時(shí)間為上年10月，購(gòu)進(jìn)1000噸，單價(jià)380000元 / 噸;第二批購(gòu)進(jìn)時(shí)間為本年4月，數(shù)量100噸，單價(jià)450000元 / 噸。本年5月1日進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，經(jīng)核實(shí)，去年購(gòu)進(jìn)的該材料尚存500噸，本年4月購(gòu)的尚未使用。公司對(duì)材料采用先進(jìn)先出法核算發(fā)出存貨成本。

⑶對(duì)于固定資產(chǎn)，除了一處在建工程以外的其他固定資產(chǎn)不存在活躍市場(chǎng)，評(píng)估師采用了重置成本法對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。最終評(píng)估結(jié)果，固定資產(chǎn)評(píng)估增值人民幣50。

在建工程賬面價(jià)值為300，該在建工程實(shí)際完成量較少，如果建造完成，按照當(dāng)前的相關(guān)價(jià)格計(jì)算，該房屋市場(chǎng)售價(jià)為1500，后續(xù)工程成本為600，后續(xù)工程費(fèi)用200，正常利稅200。

⑷評(píng)估師經(jīng)過(guò)分析，識(shí)別出的商標(biāo)和客戶關(guān)系兩項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)，如果本公司不擁有該商標(biāo)，將需要支付每年100萬(wàn)元使用費(fèi)從其他公司獲得該商標(biāo)的使用權(quán)，該客服關(guān)系將在并購(gòu)后給被并購(gòu)的公司第一年帶來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流量為1000萬(wàn)元，以后每年遞減l00萬(wàn)元，公司使用的投資報(bào)酬率為5%。

⑸長(zhǎng)期借款中有200，尚未計(jì)提的利息，年利率為12%，沒(méi)有計(jì)提的利息期限為6個(gè)月。

⑹被收購(gòu)公司適用的所得稅稅率為25%。 ⑺本題不考慮整體合理性測(cè)試。

要求：對(duì)此項(xiàng)并購(gòu)進(jìn)行合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估。

4.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師受托評(píng)價(jià)一處土地的價(jià)值，經(jīng)過(guò)調(diào)查，獲得以下資料：

1、該土地位于繁華商業(yè)街，于2000年5月以有償出讓方式取得，但是獲得使用權(quán)是商業(yè)用地的最高出讓年限，并于2001年5月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓。經(jīng)濟(jì)耐用年限為35年，殘值率為5%。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家無(wú)償收回。

2、當(dāng)時(shí)該寫(xiě)字樓的造價(jià)是每平米3000元，2001年5月至評(píng)估基準(zhǔn)日間，物價(jià)每年上漲2%。

3、該被評(píng)估房地產(chǎn)，2005年1月訂約，整幢出租月租金收入為27萬(wàn)元。評(píng)估基準(zhǔn)日預(yù)計(jì)同類房地產(chǎn)年租金應(yīng)為1000元/平方米;空置率為22%，房產(chǎn)稅按租金收入的12%計(jì)算，管理費(fèi)以年租金的3%計(jì)算;

4、各年修繕費(fèi)以評(píng)估基準(zhǔn)日房屋現(xiàn)值的1.5%計(jì)算;各年保險(xiǎn)費(fèi)以房屋評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)值的3‰計(jì)算;土地使用稅以每年每平方米2元計(jì)算。

5、假設(shè)建筑物的還原利率為10%，土地還原利率為8%。

6、該土地面積360平方米，建筑面積510平方米

7、計(jì)算房屋凈收益的時(shí)候，假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期

試評(píng)估本例房屋基地在2007年5月的土地使用權(quán)價(jià)格。

答案及解析

3. 【正確答案】 1、合并成本評(píng)估 (1分)

收購(gòu)對(duì)價(jià)為：人民幣 30億元 股票 45億元(4.5*10) 合并成本總計(jì)： 75億元

2、被合并的達(dá)因公司資產(chǎn)、負(fù)債的評(píng)估

⑴應(yīng)收款項(xiàng)評(píng)估值: 1000*(1-20%)=800

評(píng)估后增值額=800-900=-100 (1分) ⑵B材料賬面數(shù)量=500+100=600噸

B材料賬面價(jià)值=500*380000+100*450000=235000000元=235百萬(wàn)

B材料的評(píng)估值=600×450000=270000000(元)=270百萬(wàn) 存貨評(píng)估后增值額=270-235=35 (1分)

⑶固定資產(chǎn)增值額計(jì)算

在建工程采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估，在建工程價(jià)值

=房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)-(后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費(fèi)用+正常利稅)

=1500-(600+200+200)=500 在建工程增值=500-300=200 其他固定資產(chǎn)增值=50

固定資產(chǎn)增值為：250 (1分)

⑷ 形資產(chǎn)評(píng)估及增值計(jì)算

①采用節(jié)省許可費(fèi)折現(xiàn)法評(píng)估商標(biāo)價(jià)值=100*(1-25%)/5%=15百萬(wàn) (1分)

②采用多期超額收益折現(xiàn)法評(píng)估客戶關(guān)系價(jià)值(1分)

本題沒(méi)有告訴收益的年限，但是收益年限最大只能夠是10年(如果題目告訴收益年限是8年，則計(jì)算應(yīng)該使用8年，如果題目告訴收益年限超過(guò)10年，則計(jì)算應(yīng)該使用10年)，使用的計(jì)算公式

P=(1000/0.05-1000/0.052)×[1-(1+5%)^-10]+ 100/0.05×[10/(1+5%)^10]

=(20000-40000)*0.3851+12278.2=4556.5萬(wàn)元=45.565百萬(wàn)元

③無(wú)形資產(chǎn)增值=15+45.57=60.57百萬(wàn)元　(1分)

⑸長(zhǎng)期借款應(yīng)該補(bǔ)提利息　=200*12%/2=12 所以負(fù)債增值=12百萬(wàn)元 (1分)

3、計(jì)算遞延所得稅 (2分)

資產(chǎn)公允價(jià)值調(diào)整： (1)流動(dòng)資產(chǎn)增值額 -65(-100+35) (2)固定資產(chǎn)增值額 +250

(3)無(wú)形資產(chǎn)增值額 +60.57 資產(chǎn)公允價(jià)值調(diào)整項(xiàng)合計(jì)： +245.57(A)

負(fù)債公允價(jià)值調(diào)整： +12(B) 稅前公允價(jià)值調(diào)整項(xiàng)凈額合計(jì)： +233.57(C=A-B)

遞延所得稅(負(fù)債) -58.39(D)=(C)×25%

4、計(jì)算商譽(yù)價(jià)值 (2分)

合并成本 7500(E)

稅后公允價(jià)值調(diào)整項(xiàng)合計(jì)： +175.18(F)=(C)-(D) 合并前賬面凈資產(chǎn) +1800(G)

經(jīng)公允價(jià)值調(diào)整后的賬面凈資產(chǎn) +1975.18(H)=(F)+(G) 商譽(yù)價(jià)值 +5524.82(I)=(E)-(H)

【說(shuō)明】本題只是給出一種思路，讓大家意識(shí)到這個(gè)知識(shí)點(diǎn)的出題可以和前面幾章的內(nèi)容合并出題目考試，大家注意今年如果在本章出考試題目，最可能是和這個(gè)題型接近，當(dāng)然還有可能考資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和房地產(chǎn)評(píng)估。希望大家掌握各種評(píng)估對(duì)象的主要評(píng)估過(guò)程和方法，然后和前面幾章的方法結(jié)合起來(lái)理解和把握。

4. 【正確答案】 1、房屋的重置成本(1分) 3000*510*(1+2%)6=1723028.5元

2、計(jì)算房屋現(xiàn)值(3分)

⑴房屋年貶值額

土地出讓總年限是商業(yè)用地的最高出讓年限40年(應(yīng)該記住157頁(yè)土地出讓年限的數(shù)據(jù))，但是房屋建設(shè)完成于獲得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用壽命年限是35年，折舊年限應(yīng)該是取兩者中的短者，同時(shí)由于房屋使用壽命小于土地剩余使用年限，計(jì)算折舊應(yīng)該考慮殘值，所以 年貶值額=建筑物重置價(jià)(1-殘值率)/使用年限=1723028×(1-5%)/35=46767.92(元)

⑵房屋現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)-年貶值額×6=1723028-46767.92×6=1442420.5元

3、計(jì)算房地產(chǎn)總收入： 年租金總收入=1000×78%×510=397800(元) (1分)

4、計(jì)算房地產(chǎn)年總費(fèi)用(7分) ①房產(chǎn)稅按租金收入的12%計(jì)算，故應(yīng)納房產(chǎn)稅為：

397800×12%=47736(元)

②管理費(fèi)以年租金的3%計(jì)算： 397800×3%=11934(元) ③修繕費(fèi)以房屋現(xiàn)值的1.5%計(jì)算

1442420.5×1.5%=21636.3(元)

④保險(xiǎn)費(fèi)以房屋現(xiàn)值的3‰計(jì)算： 1442420.5×3‰=4327.26(元)

⑤土地使用稅以每年每平方米2元計(jì)為： 2×360=720(元)

⑥房地產(chǎn)年總費(fèi)用=47736+11934+21636.3+4327.26+720=86353.56 (元)

5、計(jì)算房地產(chǎn)凈收益(1分) 本例房地產(chǎn)的凈收益為： 397800-86353.56=311446.44(元)

6、求取土地純收益(2分)

①房屋年凈收益為：1442420.5×10%=144242.05 (元)

【此步驟解釋】有的認(rèn)為此房屋的使用年限只有29年，所以根據(jù)房屋的還原率即收益率和房屋的現(xiàn)值可以求得房屋的凈收益為 1442420.5/(P/A.10%.29)= 1442420.5/9.3696=153946.86 (元), 這種理解有一定的道理。但是由于折現(xiàn)率本質(zhì)上就是投資報(bào)酬率，折現(xiàn)率在無(wú)限年限的情況下稱之為本金化率，教材在房地產(chǎn)評(píng)估這一章的還原率就是本金化率。同時(shí)資本化率和有限年限的折現(xiàn)率是不一定相等的。如果大家要按照1442420.5/(P/A.10%.29)計(jì)算，那么這里使用10%也是不夠合理的，因?yàn)樗琴Y本化率，是無(wú)限年限的折現(xiàn)率，不適用于這里的有限年限。

大家可以看看教材186頁(yè)第六行括號(hào)中這句話(假設(shè)房屋收益年期是無(wú)限年期)，這是在2002年左右的教材加上去的，以前的教材沒(méi)有這一句話。這一句話把有限使用年限的房屋視作收益年限無(wú)限期來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。

在教材沒(méi)有進(jìn)一步的改進(jìn)以前，我們這里仍然采用我給出的解法，為了回避這個(gè)問(wèn)題，我在本題中加上這個(gè)條件.

②土地純收益 =房地產(chǎn)的凈收益-房屋純收益 =311446.44-144242.05 =167204.39 (元)

7、求土地使用權(quán)價(jià)格(3分)

評(píng)估基準(zhǔn)日土地剩余使用年限是：40-7=33年 土地總價(jià)=167204.39×〔1-(1+8%)-33〕/8%

=167204.39×11.5139　=192517.63 (元) 土地單價(jià)=1931392.13÷360=5

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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