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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《經(jīng)濟(jì)法》第四章 物權(quán)法律制度的知識(shí)點(diǎn)精講輔導(dǎo),希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!
第二節(jié) 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅
一、物權(quán)變動(dòng)的含義與原因
(一)物權(quán)變動(dòng)的含義
所謂物權(quán)的變動(dòng),是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。
(二)物權(quán)變動(dòng)的原因
因法律行為
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因法律行為或當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)(如:合同)
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非依法律行為
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因法律行為以外的因素而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)(如:繼承)
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原因性的事實(shí)
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當(dāng)事人之間所訂立的合同
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合同生效依據(jù)《合同法》的規(guī)定。物權(quán)是否發(fā)生變動(dòng),不是該行為的生效要件。
當(dāng)事人之間訂立有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。
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結(jié)果性的事實(shí)
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物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)(不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)的占有交付所表現(xiàn)的事實(shí))
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物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果依靠物權(quán)法的規(guī)則來解決(靠不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付)
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【例題·單選題】甲擬移民國(guó)外,遂與乙訂立合同出售其房屋,并約定乙應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢后支付價(jià)款。后甲取消了移民計(jì)劃,并向乙表示不再辦理房屋所有權(quán)變更登記。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,下列表述中,正確的是( )。
A.合同尚未生效
B.合同生效,但是甲有權(quán)解除合同
C.合同生效,乙有權(quán)要求甲辦理所有權(quán)變更登記并承擔(dān)其他違約責(zé)任
D.合同生效,但乙只能請(qǐng)求甲賠償損失
『正確答案』C
二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記
(一)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的種類
1.登記生效
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。
【注意】房屋買賣、建設(shè)用地使用權(quán)(p159)和不動(dòng)產(chǎn)的抵押(p166)必須登記,登記生效。
2.不以登記為生效要件,但事后處分時(shí)仍要登記(P139非因法律行為的物權(quán)變動(dòng))
(1)因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書,人民政府的征收決定,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。
(2)因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的,自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。
(3)因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。
3.物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件,而是以登記為對(duì)抗要件
(1)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人。(P158)
(2)地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人。(P162)
(3)已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記,宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。(p160)
4.依法屬于國(guó)家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。
【例題·多選題】A繼承了一套房屋,A在辦理產(chǎn)權(quán)登記前將房屋出賣并交付給B,A辦理產(chǎn)權(quán)登記后又將該房屋出賣給C并辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。在辦理繼承登記前,關(guān)于A對(duì)房屋的權(quán)利狀態(tài),根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,下列表述中,正確的有( )。
A.A已經(jīng)取得了該房屋的所有權(quán)
B.A對(duì)該房屋的所有權(quán)不能對(duì)抗善意第三人
C.A出賣該房屋未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力
D.A可以出租該房屋
『正確答案』ACD
『答案解析』因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的,自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。A對(duì)房屋的所有權(quán)不以登記為要件,但A在處分該房屋時(shí),應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)效力。
(二)效力
1.不動(dòng)產(chǎn)登記的效力
(1)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之日起,發(fā)生物權(quán)設(shè)定和變動(dòng)的效力。
(2)權(quán)利推定效力
登記記載的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)推定為法律上的權(quán)利人。登記可能發(fā)生錯(cuò)誤,但在錯(cuò)誤沒有更正之前,只能依據(jù)登記作出誰是權(quán)利人的推定。--除非提供證據(jù)證明不是
(3)善意保護(hù)的效力--公信力
所謂公信力,是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人,即便以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或存有瑕疵,對(duì)于信賴該物權(quán)存在并已從事了物權(quán)交易的人,法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果(即正常生效)。
2.不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書
(1)不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理;
(2)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是指登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證據(jù)的證書;
(3)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的,除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外,以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
(三)基本要求
1.不動(dòng)產(chǎn)登記的管轄:不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記
(責(zé)任編輯:中大編輯)