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 第一章 總論

知識點(diǎn)八、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型

(一)資產(chǎn)評估的價(jià)值類型的含義

資產(chǎn)評估中的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。它是對資產(chǎn)評估的一個(gè)質(zhì)的規(guī)定。

不同的價(jià)值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評估價(jià)值的屬性和特征。

不同屬性的價(jià)值類型所代表的資產(chǎn)評估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異。

(二)資產(chǎn)評估的價(jià)值類型的分類

1.對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行合理分類的目的

(1)為評估人員科學(xué)合理地進(jìn)行資產(chǎn)評估提供指引。

(2)資產(chǎn)評估報(bào)告的使用者能夠正確理解和恰當(dāng)使用資產(chǎn)評估結(jié)果。

2.主要分類標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果

(1)以資產(chǎn)評估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價(jià)值類型，具體包括：

重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)(或變現(xiàn)價(jià)值)和清算價(jià)格四種。

(2)從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度表述資產(chǎn)評估的價(jià)值類型，具體包括公開市場價(jià)值、繼續(xù)使用價(jià)值和清算價(jià)值。

(3)以資產(chǎn)評估時(shí)所依據(jù)的市場條件，被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評估結(jié)論的適用范圍劃分資產(chǎn)評估價(jià)值類型，具體包括市場價(jià)值和市場價(jià)值以外的價(jià)值。

資產(chǎn)的市場價(jià)值是資產(chǎn)公允價(jià)值的基本表現(xiàn)形式，市場價(jià)值以外的價(jià)值則是資產(chǎn)公允價(jià)值的特殊表現(xiàn)形式。

(4)從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評估特定目的劃分資產(chǎn)評估的價(jià)值類型。

資產(chǎn)評估特定目的劃分，評估的價(jià)值類型分為：抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保全價(jià)值、交易價(jià)值、兼并價(jià)值、拍賣價(jià)值、租賃價(jià)值、補(bǔ)償價(jià)值等。

(三)關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價(jià)值與市場價(jià)值以外的價(jià)值

1.市場價(jià)值與市場價(jià)值以外的價(jià)值的劃分標(biāo)準(zhǔn)

(1)資產(chǎn)評估時(shí)的市場條件，公開市場條件還是非公開市場條件。

(2)資產(chǎn)評估時(shí)的資產(chǎn)的使用狀態(tài)：正常使用(最佳使用)還是非正常使用。

(3)資產(chǎn)評估時(shí)的所用的信息和參數(shù)來源：公開市場信息還是非公開市場信息。

2.市場價(jià)值

(1)定義

《國際評估準(zhǔn)則》中，市場價(jià)值定義如下：“自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫和壓制。”

根據(jù)《國際評估準(zhǔn)則1》關(guān)于對市場價(jià)值的其他補(bǔ)充說明，我們把資產(chǎn)評估中市場價(jià)值定義整理如下：資產(chǎn)評估中的市場價(jià)值是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。

(2)市場價(jià)值有區(qū)域性。

(3)市場價(jià)值是整體市場認(rèn)同。

市場價(jià)值對于整體市場上潛在的買者和賣者來說是相對公平合理的。

3.市場價(jià)值以外的價(jià)值(又叫非市場價(jià)值、其他價(jià)值)

(1)定義

凡不符合市場價(jià)值定義條件的資產(chǎn)價(jià)值類型都屬于市場價(jià)值以外的價(jià)值。

(2)市場價(jià)值以外的價(jià)值是局部的市場認(rèn)同

只對于特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人來說是公平合理的。

(3)評估實(shí)務(wù)中使用頻率高的市場價(jià)值以外的價(jià)值類型

①在用價(jià)值：

企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)，按照其正在使用的方式和程度，對其所屬企業(yè)貢獻(xiàn)價(jià)值的估計(jì)數(shù)，而不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或變現(xiàn)的情形

②投資價(jià)值：

資產(chǎn)對于具有明確的投資目標(biāo)的特定投資者或某類投資者具有的價(jià)值。 注意投資價(jià)值與投資性資產(chǎn)價(jià)值區(qū)別

投資性資產(chǎn)價(jià)值指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開市場上按其最佳用途實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值。

③清算價(jià)值

④殘余價(jià)值：

機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值的估計(jì)數(shù)。

(4)《國際評估準(zhǔn)則》認(rèn)為市場價(jià)值以外的價(jià)值產(chǎn)生的價(jià)值基礎(chǔ)分為3類

①特定主體從資產(chǎn)所有權(quán)中獲得的收益(如投資價(jià)值)

②特定雙方達(dá)成的交換某項(xiàng)資產(chǎn)合理的協(xié)議價(jià)格(如特殊價(jià)值和合并價(jià)值)

③法律法規(guī)或者合同協(xié)議中規(guī)定的價(jià)值

4.特定業(yè)務(wù)引起的評估價(jià)值類型(有市場價(jià)值也有市場價(jià)值以外價(jià)值)

①以稅收為目的的評估業(yè)務(wù)

應(yīng)該根據(jù)稅法等相關(guān)法律法規(guī)選擇評估結(jié)論的價(jià)值類型，例如課稅價(jià)值。

課稅價(jià)值：評估對象根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價(jià)值定義所具有的價(jià)值。

相關(guān)法律法規(guī)沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場價(jià)值或者市場價(jià)值以外的價(jià)值類型作為課稅對象評估結(jié)論的價(jià)值類型。

②以保險(xiǎn)為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

應(yīng)該根據(jù)保險(xiǎn)法等相關(guān)法律、法規(guī)和契約的規(guī)定選擇評估結(jié)論的價(jià)值類型，例如課稅價(jià)值

保險(xiǎn)價(jià)值：評估對象根據(jù)保險(xiǎn)合同或協(xié)議中規(guī)定的價(jià)值定義所具有的價(jià)值

相關(guān)法律、法規(guī)和契約沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場價(jià)值或者市場價(jià)值以外的價(jià)值類型作為保險(xiǎn)標(biāo)的物評估結(jié)論的價(jià)值類型

③以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

會(huì)計(jì)計(jì)量屬性及價(jià)值定義包括公允價(jià)值、現(xiàn)值、可變現(xiàn)價(jià)值、重置成本

在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件下，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的公允價(jià)值等同于資產(chǎn)評估中的市場價(jià)值，而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則設(shè)計(jì)的現(xiàn)值、可變現(xiàn)價(jià)值、重置成本等可以理解為資產(chǎn)評估中的市場價(jià)值或者市場價(jià)值以外的價(jià)值類型。

④已抵(質(zhì))押為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

應(yīng)該根據(jù)擔(dān)保法等相關(guān)法律、法規(guī)及金融監(jiān)管機(jī)關(guān)的規(guī)定選擇評估結(jié)論的價(jià)值類型，例如抵押價(jià)值

相關(guān)法律、法規(guī)及金融監(jiān)管機(jī)關(guān)的規(guī)定沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場價(jià)值或者市場價(jià)值以外的價(jià)值類型作為抵(質(zhì))押物物評估結(jié)論的價(jià)值類型

⑤以拆遷補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

應(yīng)該根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)管理機(jī)關(guān)的規(guī)定選擇評估結(jié)論的價(jià)值類型，例如拆遷補(bǔ)償價(jià)值

拆遷補(bǔ)償價(jià)值，指評估對象根據(jù)有關(guān)城市規(guī)劃、建設(shè)和房地產(chǎn)管理等相關(guān)法律、法規(guī)關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w規(guī)定和要求所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額

相關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)管理機(jī)關(guān)的規(guī)定沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場價(jià)值或者市場價(jià)值以外的價(jià)值類型作為拆遷物評估結(jié)論的價(jià)值類型

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