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第五節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
二、適用范圍(掌握)
1.一般適用于
無收益(不能使用收益法),房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟,成交實(shí)例不多(不能使用市場法),無法利用收益法、市場法等方法進(jìn)行評估的情況
2.成本法在土地評估中應(yīng)用范圍受到一定限制:
由于土地的價(jià)格大部分取決于它的效用,并非僅僅是它所花費(fèi)的成本,也就是說,由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價(jià)值。
3.房地產(chǎn)評估使用成本法主要對象
政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊(duì)營房、機(jī)場、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)土地等沒有收益,也很難進(jìn)入市場交易,則可選擇成本法。
三、土地評估的成本法操作步驟(掌握)
成本法的基本公式為:
土地價(jià)值
=待開發(fā)土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+稅費(fèi)+土地增值收益 (5-19)
(一)計(jì)算待開發(fā)土地取得費(fèi)用
1.土地取得費(fèi)
是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費(fèi)用。根據(jù)取得方式不同,其土地取得費(fèi)的構(gòu)成和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。
2.征用集體土地的費(fèi)用
⑴征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人支付費(fèi)用
⑵這些費(fèi)用包括:
①土地補(bǔ)償費(fèi):
按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍~10倍計(jì)算;
②安置補(bǔ)助費(fèi):
Ⅰ、每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口,為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4-6倍,但是每公頃的安置補(bǔ)助費(fèi),不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍
Ⅱ、需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量,按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量
Ⅲ、按照規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的,經(jīng)省級政府批準(zhǔn),可以增加,但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和,不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍
Ⅳ、特殊情況下,經(jīng)國務(wù)院可以提高土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)
③附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)
附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn);
④征用城市郊區(qū)的菜地,按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金
3.購買和征用城市舊有土地的費(fèi)用
購買和征用城市舊有土地,需向原土地所有者支付拆遷費(fèi)用等,標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。
(二)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)
1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)
2.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)
3.小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)
(三)計(jì)算投資利息
1.投資利息是土地建設(shè)中占用資金的時(shí)間價(jià)值,
2.主要包括兩部分:
⑴土地取得費(fèi)利息:
以整個(gè)土地取得費(fèi)為基數(shù),計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期和銷售期
⑵土地開發(fā)費(fèi)利息:
如果土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的,以整個(gè)土地開發(fā)費(fèi)(或資金投入)為基數(shù),計(jì)息期按土地開發(fā)期限的一半計(jì)算。這里應(yīng)該包含整個(gè)銷售期的
3.計(jì)算利息時(shí)要注意的問題:
⑴不管自有資金還是借入資金,都要計(jì)算利息
⑵利息的計(jì)算采用復(fù)利,而不是單利
⑶關(guān)于開發(fā)期計(jì)息期確定。計(jì)息的時(shí)間,要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時(shí)間。
①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。
②期初一次性投入:全期計(jì)息
③均勻投入:計(jì)息期為開發(fā)期的一半
④分段均勻投入(例如:第一年投入30%,第二年投入70%):計(jì)息期為投入當(dāng)年時(shí)間按照一半計(jì)算,附加剩余占用期間
(四)計(jì)算投資利潤和稅費(fèi)
2.投資利潤計(jì)算:
利潤通常以土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)為基數(shù)【下面的例5-9就是】,也可以是開發(fā)后土地的地價(jià),并通過合理的利潤率計(jì)算,計(jì)算時(shí),要注意所用的利潤率的內(nèi)涵
(五)計(jì)算土地增值收益
1.土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。
2.土地增值收益應(yīng)該在土地所有者、土地投資者和土地使用者之間分配
特別注意:2006年的教材給出了土地增值收益計(jì)算方法:前四項(xiàng)之和為成本價(jià)格乘以土地增值收益率,但是近4年的教材去掉了這幾句話,但是教材例5-9任然保持了這種算法。
四、新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟
新建房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤(5-20)
(一)土地取得費(fèi)用
1.土地的取得途徑有:征收、拆遷改造和購買等
2.按照土地的取得途徑不同,分別測算土地的取的費(fèi)用
3.土地取得費(fèi)包含土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金
(二)開發(fā)成本
開發(fā)成本主要由五個(gè)方面構(gòu)成:
1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)
2.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
3.房屋建筑安裝工程費(fèi)
4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
5.開發(fā)過程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用。
(三)開發(fā)利潤
(四)管理費(fèi)用
(五)投資利息
土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本計(jì)算利息
(六)銷售稅費(fèi)
五、舊建筑物評估的成本法操作步驟
建筑物價(jià)值=重置成本-年貶值額×已使用年限 (5-21)
1.重置成本
應(yīng)該是更新重置成本,應(yīng)當(dāng)包含利息、利潤和稅費(fèi)
2.貶值額
⑴引起貶值產(chǎn)生的因素
①物理化學(xué)因素
②社會經(jīng)濟(jì)因素
⑵貶值額的計(jì)算方法
計(jì)算貶值額的方法有很多種,如直線折舊法、余額遞減法、償還基金法、年數(shù)合計(jì)法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法
①直線折舊法
提示:這些方法的原理和第二章成本法中的實(shí)體性貶值的計(jì)算方法原理基本一樣,不再重述?;蛘邊⒄?67頁建筑物年貶值額類似。
2007年公布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-不動(dòng)產(chǎn)》中規(guī)定:注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素,合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑物的實(shí)體性貶值時(shí),應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。
確定住宅用途建筑物實(shí)體性貶值時(shí),應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期時(shí),應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額。(我的補(bǔ)充:也就是說,否則按照經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限熟短來確定)
②成新折扣法
建筑物價(jià)值=重置成本×成新率 (5-23)
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