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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法的知識(shí)點(diǎn)精講輔導(dǎo)，希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第一節(jié)　市場(chǎng)法

一、市場(chǎng)法含義

1.定義：

利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。

2.市場(chǎng)法的理論依據(jù) 【替代原則】

根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。

3.市場(chǎng)法是最為直接，最具說服力的評(píng)估方法之一。

二、市場(chǎng)法的基本前提

應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，必須具備以下前提條件。

1.要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)。

2.公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

⑴參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同

⑵參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等

⑶參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的

三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

㈠通過市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體要經(jīng)歷以下程序：

1.選擇參照物

關(guān)鍵注意：參照物與被估資產(chǎn)要有可比性（相同的或類似的）。

同時(shí)注意：參照物應(yīng)該選擇3個(gè)以上。

2.在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素

選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大因素作為對(duì)比指標(biāo)，在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。

3.指標(biāo)對(duì)比、量化差異。

4.在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異。

5.綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。

一般情況下，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估的初步結(jié)果在3個(gè)以上，一般慣例，正式的結(jié)果只能夠有一個(gè)，如何確定那一個(gè)結(jié)果最合理呢。

⑴評(píng)估人員對(duì)若干初評(píng)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以初評(píng)結(jié)果中最合理的評(píng)估值作為最終的評(píng)估值。

⑵如果參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性都很好，評(píng)估過程沒有明顯的疏漏和疏忽。

可以采用算術(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評(píng)估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果。

注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評(píng)估值的，主要取決于評(píng)估人員對(duì)參照物的把握和對(duì)評(píng)估對(duì)象的認(rèn)識(shí)。

㈡運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：

1.資產(chǎn)的功能。

資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。

2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。

資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等。

資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。

3.市場(chǎng)條件。

主要是考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。

一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高；供過于求，價(jià)格偏低。

4.交易條件。

交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。

四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法

市場(chǎng)法中的具體方法可以分為兩大類：直接比較法和間接比較法

㈠直接比較法

1.基本原理：

利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

2.優(yōu)點(diǎn)：

該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作。

適用條件：

對(duì)可比性要求比較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個(gè)明顯的因素上。

3.基本計(jì)算公式為：

⑴如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致

評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物合理成交價(jià)格

⑵參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致

①評(píng)估對(duì)象價(jià)值

＝參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值

③評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)

原理

本思路事實(shí)上認(rèn)可，參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關(guān)系。

⑶參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致。

①方法一：

評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×……×修正系數(shù)n

這里修正系數(shù)的計(jì)算公示如下：

原理：

各個(gè)可比因素對(duì)參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值影響成正比關(guān)系，多個(gè)可比因素對(duì)價(jià)值的影響成累計(jì)連乘效應(yīng)

②方法二：

評(píng)估對(duì)象價(jià)值

＝參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n

原理：

分析各個(gè)可比因素不同導(dǎo)致參照物價(jià)格相對(duì)于被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格差額，然后以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，調(diào)整各個(gè)差額的影響，得到被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

4.直接比較法的基本方法－－僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完全一致

直接比較法主要包括但不限于以下評(píng)估方法：

⑴現(xiàn)行市價(jià)法【參照物與評(píng)估對(duì)象完全一致】

當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。

⑵市價(jià)折扣法

①原理

以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

②數(shù)學(xué)式表達(dá)

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（1－價(jià)格折扣率）（2－3）

[例2－1]評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于6萬(wàn)元。

『正確答案』

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10×（1－40%）＝6（萬(wàn)元）

注意：

從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)被評(píng)估對(duì)象享受的價(jià)格折扣比參照物大。而實(shí)際評(píng)估工作中，并不能夠這么肯定。

⑶功能價(jià)值類比法

①定義：

以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

換句話說：功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價(jià)值就越大

②分類

根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：

Ⅰ、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法

數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：

所以：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×

Ⅱ、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）^ｘ（2－5）

[例2－2]被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于7.5萬(wàn)元。

『正確答案』

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10×90÷120＝7.5（萬(wàn)元）

[例2－3]被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7,由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于8.18萬(wàn)元

『正確答案』

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（萬(wàn)元）

⑷價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法）

①定義

價(jià)格指數(shù)法是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

②物價(jià)（價(jià)格）指數(shù)的各種表述方法

Ⅰ、定基物價(jià)指數(shù)：

是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，通常用百分比來(lái)表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價(jià)指數(shù)大于100%，表明物價(jià)上漲；物價(jià)指數(shù)在100%以下，表明物價(jià)下跌。例如某類設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)計(jì)算過程如下，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)得到了第二列的該類設(shè)備的市價(jià)平均價(jià)格。實(shí)際運(yùn)用中往往省略百分號(hào)。表4－1（教材98頁(yè)）

Ⅱ、定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)的關(guān)系

某年的定基價(jià)格指數(shù)＝1＋該年的定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)

Ⅲ、物價(jià)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)關(guān)系

比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格指數(shù)＝112/106＝105.66%

Ⅳ、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)關(guān)系

物價(jià)指數(shù)＝1＋物價(jià)變動(dòng)指數(shù)

比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)＝112/106－1＝5.66%

Ⅴ、環(huán)比物價(jià)指數(shù)（教材37頁(yè)公式2－7－2，99頁(yè)公式4－3）：

本年的定基物價(jià)指數(shù)與上年定基物價(jià)指數(shù)的商

Ⅵ、環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（記做a1,a2……,an教材36頁(yè)公式2－6－2和57頁(yè)）

本年的定基物價(jià)指數(shù)比上年定基物價(jià)高出的部分與上年定基物價(jià)指數(shù)的商

環(huán)比物價(jià)指數(shù)＝1＋環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)

5.直接比較法使用頻率高的方法【 高級(jí)】

⑴市場(chǎng)售價(jià)類比法－－一個(gè)以上可比因素不一致

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物售價(jià)＋功能差異值＋時(shí)間差異值＋…＋交易情況差異值 （2－9）

＝參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×時(shí)間差異修正系數(shù) （2－10）

⑤進(jìn)行區(qū)域因素修正

交易實(shí)例A與待估土地處于同一地區(qū)，無(wú)需作區(qū)域因素修正。

交易實(shí)例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表2－2判斷。

本次評(píng)估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表2－2各種區(qū)域因素的對(duì)比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實(shí)例B所屬地區(qū)為88，交易實(shí)例C所屬地區(qū)為108，交易實(shí)例D所屬地區(qū)為100。

即被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值與參照物的價(jià)格比等于被評(píng)估資產(chǎn)值與參照物的該因素的數(shù)值比

⑥進(jìn)行個(gè)別因素修正。

A.經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比較好，故判定比各交易實(shí)例土地價(jià)格高2%。

B.土地使用年限因素的修正。交易實(shí)例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無(wú)需修正。交易實(shí)例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測(cè)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：

＝（1－0.0994）÷（1－0.0676）

＝0.9006÷0.9324＝0.9659

這個(gè)調(diào)整系數(shù)的確定我們等到以后再講解。

（二）間接比較法

1.原理

（1）利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)、分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為標(biāo)準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或者分項(xiàng)與其對(duì)比打分從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分值

（2）利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。

2.適用條件：

不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或者相似

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