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2012年注冊資產(chǎn)評估師考試經(jīng)濟法考點輔導(13)

發(fā)表時間：2012/1/31 10:37:06 來源：互聯(lián)網(wǎng) 點擊關注微信：

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第六章土地與房地產(chǎn)管理法律制度

【考點1】土地所有權

國家土地所有權

（1）城市市區(qū)的土地；
（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒收、征收、征購，收歸國有的土地（依法劃定或者確定為集體所有的除外）；
（3）國家依法征收的土地；
（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；
（5）農(nóng)村集體組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民的集體所有的土地。

集體土地所有權

（1）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外；
（2）宅基地和自留地、自留山

【考點2】耕地保護制度

1.依法列入基本農(nóng)田保護區(qū)的耕地有：

(1)經(jīng)國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地;

(2)有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田;

(3)蔬菜生產(chǎn)基地;

(4)農(nóng)業(yè)科研、教學試驗田;

(5)國務院規(guī)定應當劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的其他耕地。

各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應當占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上?；巨r(nóng)田保護區(qū)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))為單位進行劃區(qū)定界。禁止占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚

2.已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設用耕地：

(1)一年內(nèi)不用又可以耕種和收獲的，應由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種;

(2)一年以上未動工建設的，應按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費;

(3)連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的使用權;該幅土地原為農(nóng)村集體所有的，應交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復耕種。

3.承包經(jīng)營耕地連續(xù)兩年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應當終止承包合同，收回發(fā)包的耕地。

【考點3】建設用地管理制度

1.建設用地征收基本農(nóng)田、征收基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃、征收其他土地超過70公頃的，由國務院批準，征收上述范圍以外的其他土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

2.建設用地的補償和安置

土地補償費	被征收前3年平均年產(chǎn)值的6—10倍	土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。	被征地單位
安置補助費	每一個農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4—6倍。每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。
地上附著物和青苗補償費	被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。		本人

【考點4】房地產(chǎn)開發(fā)用地管理

1.土地使用權出讓的期限

(1)居住用地70年;

(2)工業(yè)用地50年;

(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;

(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

(5)綜合或其他用地50年。

2.土地使用權出讓的方式

(1)商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取招標、拍賣方式;沒有條件不能采取上述方式的，才可以采取雙方協(xié)議的方式。

(2)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

3.下列建設用地的土地使用權確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：(1)國家機關用地和軍事用地;(2)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地;(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

【考點5】房地產(chǎn)開發(fā)管理

按照合同約定開發(fā)。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

【考點6】房地產(chǎn)交易管理

1.房地產(chǎn)轉讓的條件

出讓方式	（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（2）按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，①屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，②屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。
劃撥方式	報有批準權的人民政府審批。
商品房預售	（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

2.以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

【考點7】房地產(chǎn)產(chǎn)權登記管理

1.設定土地權利登記

(1)一般情況均為 “30日”——一般是合同或批準等為起點

(2)依法抵押土地使用權的，出租土地使用權的“15日”

2.變更土地使用權登記

(1)一般情況均為“30日”

(2)土地使用權抵押期間，抵押合同發(fā)生變更的，以及土地使用權出租期間，租賃合同發(fā)生變更的，應當在變更之日起 “15日內(nèi)”申請變更登記。

(3)依法轉讓土地使用權，即因買賣、轉讓地上建筑物、附著物等一并轉移土地使用權的，土地使用權轉讓雙方當事人應當在轉讓合同或者協(xié)議簽訂后30日內(nèi)(涉及房產(chǎn)變更的，在房地產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內(nèi))，持轉讓合同或者協(xié)議、土地稅費繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記。

3.注銷土地權利登記

(1)集體所有的土地依法被全部征收或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟所屬成員依法轉為城鎮(zhèn)居民的;

(2)縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權的;

(3)國有土地使用權出讓或者租賃期滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準的;

(4)因自然災害等造成土地權利滅失的;

(5)土地他項權利終止的。

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