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2013注冊資產(chǎn)評估師考試經(jīng)濟法:房地產(chǎn)管理法律制度1

發(fā)表時間:2012/12/14 13:36:05 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關注微信:關注中大網(wǎng)校微信
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一、房地產(chǎn)管理法概述

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。從自然形態(tài)看,房產(chǎn)即房屋,是指供人們居住、工作或者其他用途的建筑物和構(gòu)筑物,以及有關的附屬設施。地產(chǎn)即土地,是指用于建筑房屋的土地。從社會屬性看,房地產(chǎn)又有特定的含義,即指具有商品屬性的房產(chǎn)和地產(chǎn)。從法學角度分析,房地產(chǎn)具有一般“物”的屬性,又稱不動產(chǎn),歷來是法律規(guī)范的重要對象。

房地產(chǎn)管理法,是調(diào)整城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)房地產(chǎn)權屬關系,以及房地產(chǎn)開發(fā)、交易和產(chǎn)權管理中發(fā)生的經(jīng)濟關系的法律規(guī)范的總稱,其主要內(nèi)容包括:國家對國有土地使用權出讓、劃撥和產(chǎn)權、產(chǎn)籍的管理,以及房地產(chǎn)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、評估的管理等方面的法律規(guī)范。

二、房地產(chǎn)開發(fā)用地管理

(一)城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓制度(重點掌握)

隨著《物權法》的頒布,以前法律中所稱的“國有土地使用權”改稱為“建設用地使用權”。但《物權法》頒布前,有關的房地產(chǎn)法律、法規(guī)仍稱為國有土地使用權。因此,本章的國有土地使用權與建設用地使用權是作為一個詞來使用的,這涉及新法和舊法的銜接問題。

1.土地使用權出讓的概念。土地使用權出讓,是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

2.土地使用權出讓的期限。按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定,土地使用權出讓最高年限,根據(jù)出讓土地的用途而確定。具體分為以下5種情況:(1)居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;(5)綜合或其他用地50年。

3.土地使用權出讓的方式。土地使用權出讓,屬于我國房地產(chǎn)一級市場中的活動,可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地,有條件的,必須采取招標、拍賣方式;沒有條件不能采取上述方式的,才可以采取雙方協(xié)議的方式。

《物權法》第137條規(guī)定,工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的,應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓?!墩袠伺馁u掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(2002年4月3日國土資源部第四次部務會議通過,2007年9月21日國土資源部第三次部務會議修訂,自2007年11月1日施行)第四條規(guī)定,工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的,應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金,不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。出讓合同簽訂后,市、縣人民政府土地管理部門應當將協(xié)議出讓國有土地使用金向社會公布。

4.土地使用權出讓合同?!段餀喾ā返?38條規(guī)定,采取招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的,當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款:當事人的名稱和住所;土地界址、面積等;建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施占用的空間;土地用途;使用期限;出讓金等費用及其支付方式;解決爭議的方法。一般而言,土地使用權出讓合同,由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

設立建設用地使用權的,應當向登記機構(gòu)申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構(gòu)應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。

建設用地使用權人應當依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用。未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的,土地管理部門有權解除合同,并可以請求違約賠償。

建設用地使用權人應當合理利用土地,不得改變土地用途;需要改變土地用途的,應當依法經(jīng)有關行政主管部門批準。

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(責任編輯:何以笙簫默)

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