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資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)輔導(dǎo)(14)

四、成本法運(yùn)中各個參數(shù)的計(jì)算方法

(一)重置成本估算

單項(xiàng)資產(chǎn)重置成本的估算一般可以采用下列方法：

1.重置核算法。

(1)概念：

利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。

(2)分類

根據(jù)資產(chǎn)取得的方式可以分為：購買型和自建型

購買型以購買該項(xiàng)資產(chǎn)的模式來估計(jì)所需要的重置成本。

自建型以自己建造該項(xiàng)資產(chǎn)的模式來估計(jì)所需要的重置成本。

(3)資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開發(fā)者的合理收益

如果是建造，建造成本中當(dāng)然應(yīng)該包含建造商或者生產(chǎn)商的合理利潤，不過該收益應(yīng)該以開發(fā)者或者制造者現(xiàn)行行業(yè)或社會的平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。

(4)重置核算法考慮了價(jià)格因素，費(fèi)用項(xiàng)目的構(gòu)成上可以考慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。

[例2-12] 重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價(jià)格每臺5萬元，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為每人成本0.8元。該機(jī)器設(shè)備重置成本為：

『正確答案』

直接成本=50000+1000+800=51800(元)

其中：買價(jià)，50000元

運(yùn)雜費(fèi)，1000元

安裝費(fèi)用，800元

其中，原材料，300元

人工，500元

間接成本(安裝成本)=400(=500*0.8)元

重置成本合計(jì)52200元。

(5)形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是合理的。

耗費(fèi)是形成資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，但耗費(fèi)包括有效耗費(fèi)和無效耗費(fèi)。

采用成本法評估資產(chǎn)，首先要確定這些耗費(fèi)是必須的，而且應(yīng)體現(xiàn)社會或行業(yè)平均水平。

注釋：也就是說，按照社會或行業(yè)平均水平來確定有效耗費(fèi)和無效耗費(fèi)，評估時(shí)，應(yīng)該去掉無效耗費(fèi)。

2.價(jià)格指數(shù)法(這里的原理和市場法中的直接比較法中的“價(jià)格指數(shù)法36頁”一樣，大家可以兩邊比較著看)。

(1)特點(diǎn)：

利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動指數(shù)，將資產(chǎn)歷史成本(賬面成本)調(diào)整為重置成本。

(2)計(jì)算公式為：

資產(chǎn)重置成本 = 資產(chǎn)賬面成本× 或： 資產(chǎn)重置成本 =資產(chǎn)歷史成本 ×(1+物價(jià)變動指數(shù))

式中，價(jià)格指數(shù)可以根據(jù)定基物價(jià)指數(shù)計(jì)算獲得

物價(jià)指數(shù)= 或者：價(jià)格指數(shù)可以根據(jù)環(huán)比價(jià)格指數(shù)或者環(huán)比物價(jià)變動知識計(jì)算獲得

資產(chǎn)重置成本 =資產(chǎn)歷史成本 × x

其中x =(1+a 1)×(1+a2)×(1+a3)……(1+an)×100%

= 式中， n=1，2，3 …… n

x為價(jià)格指數(shù);

a n為第n年環(huán)比價(jià)格變動指數(shù)

(1+a n)= 為第n年的環(huán)比價(jià)格指數(shù)

[例2-13] 某被估資產(chǎn)購建于1994年，賬面原值為50000元，當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的(定基)價(jià)格指數(shù)為95%，評估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為160%，則：

『正確答案』

被估資產(chǎn)重置成本=50000×(160%/95%)×100% =84210(元)

又如，被估資產(chǎn)賬面價(jià)值為200000元，1992年建成，1997年進(jìn)行評估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格(變動)指數(shù)分別為1993年為11.7%，1994年為17%，1995年為30.5%，1996年為6.9%，1997年為4.8%，則有：

被估資產(chǎn)重置成本

=200000×(1+11.7%)×(1+17%)×(1+30.5%)(1+6.9%)×(1+4.8%)×100%

=200000×191% =382000(元)

(3)注意：

①資產(chǎn)歷史成本要求真實(shí)、準(zhǔn)確并符合社會平均的、合理成本的要求;

②資產(chǎn)評估時(shí)物價(jià)指數(shù)指的是評估基準(zhǔn)日(或能夠代表評估基準(zhǔn)日)的物價(jià)指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個別物價(jià)指數(shù)。(越是分類具體的物價(jià)指數(shù)越準(zhǔn)確)

③一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用價(jià)格指數(shù)法的重置成本往往會偏高。

④物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本。

(4)物價(jià)指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別：

①物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本;而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也(可以)考慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。

②物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動水平上;而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。

③一般情況下，價(jià)格指數(shù)法和重置核算法相比，核算的結(jié)果可能有誤差，其準(zhǔn)確度沒有后者的高。

(5)物價(jià)指數(shù)法和重置核算法相同點(diǎn)：

都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上。因此，都需要注意判斷、分析資產(chǎn)評估時(shí)重置成本口徑與委托方提供歷史資料(如財(cái)務(wù)資料)的口徑差異。

3.功能價(jià)值類比法(與市場法中的直接比較法中的“功能價(jià)值類比法，教材35頁”完全一樣)

(1)特點(diǎn)：尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例關(guān)系或者指數(shù)關(guān)系，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。

(2)生產(chǎn)能力比例法

運(yùn)用的前提條件和假設(shè)：資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。

計(jì)算公式為：

= 所以：被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本× 例題：參見教材35、59頁

(3)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。

①運(yùn)用的前提條件和假設(shè)：

資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。

②計(jì)算公式：

被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×( ) X

公式中的X是一個經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國，這個經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.4～1.2間。我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，評估過程中要謹(jǐn)慎使用這種方法。

例題：參見教材36頁

上述三種方法均可用于確定在成本法運(yùn)用中的重置成本。至于選用哪種方法，應(yīng)根據(jù)具體的評估對象和可以搜集到的資料確定。這些方法中，對某項(xiàng)資產(chǎn)可能同時(shí)都能用，有的則不然，應(yīng)用時(shí)必須注意分析方法運(yùn)用的前提條件，否則將得出錯誤的結(jié)論。

同時(shí)應(yīng)該注意以上3類方法都是適用于單項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本的計(jì)算。

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