多選題

1.下列各項中，屬于土地增值稅不征或免稅范圍的有(　) 。

A.房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈與直系親屬

B.個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實

C.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額超過扣除項目金額20%的

D.因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)

E.國家出讓土地使用權(quán)

『正確答案』ABDE

『答案解析』選項C，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。選項E，國家出讓土地使用權(quán)不屬于土地增值稅的征稅范圍。

2.房地產(chǎn)公司將開發(fā)產(chǎn)品用于下列用途，屬于土地增值稅視同銷售的有(　) 。

A.安置回遷

B.對外出租

C.獎勵職工

D.利潤分配

E.對外投資

『正確答案』ACDE

『答案解析』房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨帀性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

3.轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計算其土地增值稅增值額時準予扣除的項目有(　) 。

A.舊房產(chǎn)的評估價格

B.為取得舊房評估價格進行評估而支付評估機構(gòu)的費用

C.建造舊房產(chǎn)的重置成本

D.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各種稅費

E.取得土地使用權(quán)支付的金額

『正確答案』ABDE

『答案解析』選項C，轉(zhuǎn)讓舊房評估時采用重置成本法，即重置成本×成新度折扣率。

4.營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，扣除項目的金額按照(　)方法計算。

A.提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額(不扣減營業(yè)稅)并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算

B.提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額(扣減營業(yè)稅)并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算

C.提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算

D.提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算

E.提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額，從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算

『正確答案』ACD

『答案解析』提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額(不扣減營業(yè)稅)并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算;提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

5.關(guān)于土地增值稅納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款的說法正確的有(　) 。

A.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金

B.以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實際支付的地價款

C.以拍賣方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金

D.以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為該土地使用權(quán)的評估價格

E.以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的出讓金

『正確答案』ABCE

『答案解析』以出讓方式(協(xié)議、招標、拍賣等)取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的土地出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

6.按照土地增值稅相關(guān)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除項目的基數(shù)有(　) 。

A.房地產(chǎn)開發(fā)成本

B.房地產(chǎn)開發(fā)費用

C.取得土地使用權(quán)所支付的金額

D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅金

E.房價之外收取的代收費用

『正確答案』AC

『答案解析』對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除。對于代收費用，如果代收費用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，相應(yīng)地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù);如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅，相應(yīng)地，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算轉(zhuǎn)讓新建房土地增值稅時，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項目扣除的有(　) 。

A.契稅

B.城市維護建設(shè)稅

C.耕地占用稅

D.增值稅

E.教育費附加

『正確答案』BE

『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算轉(zhuǎn)讓新建房土地增值稅時，城市維護建設(shè)稅和教育費附加可以作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項目扣除。選項A，為取得土地使用權(quán)繳納的契稅作為“為取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除;選項C，耕地占用稅作為“房地產(chǎn)開發(fā)成本”扣除;選項D，增值稅屬于價外稅，不能作為稅金扣除。

8.土地增值稅清算時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的會所等公共設(shè)施，其成本費用可以扣除的情形有(　)。

A.建成后開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的

B.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的

C.建成后無償移交給政府用于非營利性社會公共事業(yè)的

D.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的

E.建成后有償轉(zhuǎn)讓的

『正確答案』CDE

『答案解析』公共配套設(shè)施建成后開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的、或開發(fā)企業(yè)用于出租的，其成本費用不允許扣除。

9.下列情形中，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅的有(　)。

A.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的

B.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的

C.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的

D.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)的

E.設(shè)置賬簿，但賬簿混亂難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的

『正確答案』ABCE

『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

選項D，必須是經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的才按核定征收辦法征收土地增值稅。

10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按(　)確認。

A.按本企業(yè)同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定

B.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定

C.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈攴康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定

D.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定

E.由納稅人和當?shù)卣凸C機關(guān)三方會商后確定各方同意的公平合理價格

『正確答案』BD

『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;(2)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

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