國(guó)有土地使用權(quán)的概念理解

一、國(guó)有土地使用權(quán)的主體

境內(nèi)外法人，非法人組織和自然人。

二、國(guó)有土地使用權(quán)的取得

有償(出讓、租賃、作價(jià)出資或入股)和無(wú)償;中外合資企業(yè)的場(chǎng)地使用權(quán)(作價(jià)出資、繳納場(chǎng)地使用費(fèi));國(guó)有農(nóng)用地、未利用土地也可出讓、租賃、承包和劃撥。

三、國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制

劃撥的限制;地下資源及其他的限制;用途限制;規(guī)劃

四、國(guó)有土地使用權(quán)交易的規(guī)則

交易形式：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、合資合并或其他投資活動(dòng)。

交易規(guī)則：民法規(guī)則，交易應(yīng)經(jīng)法定程序，遵循房地一致的原則。

國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股，權(quán)利主體若變更，則為轉(zhuǎn)讓。

五、房屋基地使用權(quán)的按份享有，房屋區(qū)分所有。98年國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算計(jì)量技術(shù)規(guī)范》

六、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)

1、概念：是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，無(wú)償取得的或繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的無(wú)使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。但受交易限制;

2、主體：機(jī)關(guān)、軍事、基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利，其他;

3、內(nèi)容及限制：享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，有限制的處分權(quán);

4、劃撥土地的轉(zhuǎn)讓：受讓者補(bǔ)辦出讓;轉(zhuǎn)讓方繳收益中的土地收益，保留劃撥;

5、劃撥土地的出租：?jiǎn)为?dú)出租的，需辦理出讓手續(xù);辦理租賃登記，并交土地收益;

6、劃撥土地的抵押：報(bào)政府批準(zhǔn)，出讓金金額;

7、作價(jià)出資或入股：不得直接投資，需辦理出讓;但中外合資企業(yè)、合作企業(yè)，依法批準(zhǔn)的除外;

8、國(guó)企改革的劃撥土地的處置：保留劃撥(不超過5年);出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)和授權(quán)經(jīng)營(yíng);

9、優(yōu)惠住房的，不進(jìn)市場(chǎng)的保留劃撥;

10、劃撥土地的收回：公益事業(yè)、舊城改造等，給以補(bǔ)償。

七、出讓土地使用權(quán)(有償、有期限)

1、出讓的取得：協(xié)議(不低于底價(jià));招標(biāo)(3人以上)拍賣(一個(gè)應(yīng)買者)。但不能一概而論，可以底價(jià)處理;

2、出讓金的支付方式：合同60日內(nèi)支付，辦證;成片開發(fā)的分期付款，領(lǐng)取臨時(shí)證，但期限不超過5年;

3、出讓土地的內(nèi)容：占有、使用、收益、處分(轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、合資、合作經(jīng)營(yíng)及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng))，分期付款的，不享有部分處分權(quán);

4、權(quán)利限制：出讓期限;出讓合同的條件;違約責(zé)任;

5、出讓土地轉(zhuǎn)讓：支付全部出讓金和土地證;25%的開發(fā)或成片條件形成;

6、出租和抵押：繼續(xù)履行出讓合同;轉(zhuǎn)讓需告知對(duì)方;不超過出讓期限;

7、出讓土地終止：未繼期、未批準(zhǔn)，提前收回，土地滅失;

8、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股：出讓的特殊形式，其轉(zhuǎn)讓受限制。

八、租賃國(guó)有土地使用權(quán)

1、概念：是土地使用者以按期向國(guó)有土地所有者支付租金為對(duì)價(jià)而原始取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。不同于土地使用權(quán)租賃;

2、租賃土地的主體：新增經(jīng)營(yíng)性用地;存量經(jīng)營(yíng)性劃撥用地;依法取得場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)的外商投資企業(yè)用地;短期用地;改變用途、增加建筑面積而未補(bǔ)交地價(jià)的用地;

3、取得方式：協(xié)議、拍賣、招標(biāo);

4、租賃土地使用權(quán)內(nèi)容：享有占有權(quán);使用權(quán);收益權(quán);沒有處分權(quán)。享有地上物所有權(quán);

5、權(quán)利限制：合同法規(guī)定期限不超過20年。土地短期不超過5年。長(zhǎng)期不超過同類用途出讓土地最高年限。不能用于商品房開發(fā)，轉(zhuǎn)讓需告知出租人;

6、租賃可以價(jià)作出資(入股)，需經(jīng)所有者代表同意;

7、租賃土地的轉(zhuǎn)讓和抵押：需經(jīng)所有者同意，不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，并按約定投資開發(fā)完成，并辦土地和房產(chǎn)證;

8、租賃土地的出租：不需經(jīng)所有者同意;

9、租賃土地的終止：基本同出讓土地。

九、外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)

低償性，有期限性(同企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限)。享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，沒有處分權(quán)。其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等按劃撥土地交易處置。

十、城市私房用地使用權(quán)：房地一致，可繼承，用途限制，翻建限制

土地價(jià)格的種類

按不同的角度分類，土地價(jià)格有不同的種類。

(1)按土地權(quán)利分類，土地價(jià)格可以劃分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、空中權(quán)價(jià)格等。

(2)按土地價(jià)格形成的方式可以分為交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格又包括交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和課稅價(jià)格等。

(3)按政府管理手段，地價(jià)可以分為申報(bào)地價(jià)、公告地價(jià)、協(xié)議出讓最低價(jià)等。

(4)按土地價(jià)格表示方法，地價(jià)可分為土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)等。

更多關(guān)注：

2016年土地登記代理人考試成績(jī)查詢時(shí)間

2017年土地登記代理人零基礎(chǔ)通關(guān)培訓(xùn)

（責(zé)任編輯：gx）

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